房地产信托火爆的背后

行业不景气，股市不牛气，银行不大气，这些因素加起来，迫使房地产企业转向高成本的信托融资，这也埋下一系列风险

11月7日，银监会发布的通知给火热的房地产信托市场提了一个醒，通知警示信托公司不得违规操作，放大行业风险。而在此之前，这一市场确实火爆得异乎寻常。

“实在抱歉，这个产品的预约已经满了。”某大型信托公司销售部经理杨程在接受采访时忙得不亦乐乎，他为之忙碌的正是该公司新近推出的房地产信托产品。杨程告诉，此类产品现在已经成为该公司的“头牌”。产品一面市，根本用不着太多推介，很快就会被信息灵通的客户抢先预约。没有几天就预约爆满，只得向那些没能“赶上趟”的客户不停地说抱歉。连他们自己也没想到这类产品会那么受欢迎。

当然，受到热捧的并不仅仅是这家信托公司的房地产产品。用益信托工作室的统计数据显示必须坚持使用国产汽车的原则，截至今年7月 1日，已经发行房地产信托产品56款，发行规模106.67亿元。前7个月的房地产信托产品数量和规模均已超过了去年全年。而到了9月份，同类产品资金募集规模一跃达到21.94亿人民币，创近年来最高单月记录。

短短数月，信托业三驾马车之一的房地产信托仿佛又回到了往昔的“光辉岁月”，再度抢占信托业务的半壁江山。正当市场晦暗无光之时，房地产信托，这只曾被业界戏称为“临时牵来的马”，摇身一变，成为了一匹耀眼的黑马。

投融资双方的选择

“房地产信托之所以如此火爆，是因为它切实地满足了投融资双方的需求。”中融信托助理总裁曹昱一语道破其中原委。

不难看出，作为房地产信托的融资方，房产商十分渴望资金，而信托是当下最现实的融资渠道。

一方面，由于目前行业整体不景气、各种项目开支巨大，房产商不得不对资金链异常敏感。这条资金链就如同束缚“达摩克利斯之剑”的马鬃，一旦断裂，必定会带来灭顶之灾。所以房产商必须以充分的融资保证资金链不断。另一方面，政策打压、银行惜贷、证券市场疲弱不堪，房产商通过银行贷款、企业债券、股票上市等方式募集资金已不再现实，因此，转向信托融资便成为房产商的自然选择。甚至很多大房产商都“放下身段”，宁可支付很高的融资成本也要找信托公司合作融资。正如SOHO董事长潘石屹所说，目前环境下，对于很多房产项目来说，发行大单信托才是较为可行的融资的渠道。

反观房地产信托的投资者，手中有大量闲置资金却没有好的投资渠道，这令他们把更多的目光投向信托。

一则，国际市场金融海啸一波未平一波又起，国内证券市场跌跌不休，标榜自己专业理财的银行系、基金系产品都以“不亏损”为荣，利率又开始步入下行通道……去年的大好光景一去不返。再则，房地产信托一直有很高的收益率，最低6％，最高达20％，平均也可以保持在10％一线，这样的高收益为它聚集了相当多的人气。按照某房地产信托投资者周诚的话说：“任何投资都有风险，关键看收益和风险是否匹配我们知道当我们在微博上加粉一个我们不认识的人的时候，与其投资那些不断贬值，收益小风险大的产品，倒不如买高收益高风险的房地产信托更为实际。”

风险的隐忧

周诚还告诉，他相信保留了充分抵押、担保，并且附加了优先偿付权的房地产信托，这些足以保证到期偿付，更何况目前为止还未出现不能按期兑付现象。“其实这代表了大部分信托投资人心态，但他们究竟会面临怎样的风险还得个别分析，这类信托火爆的背后仍存一些风险隐忧。”某国有大型信托公司研究部主管刘尹文（化名）向解释道。

首先，信托机构能力参差不齐，对房地产项目监控能力的不足可能让投资者面临较大风险。眼下发行的不少信托产品，多以土地抵押或股权质押为担保，其评估值往往高于信托计划所要募集的资金规模，看上去很安全，但这是基于市场不出现衰退为前提的，如果市场真出现不利变化，投资人的利益很难得到保全。

其次，预期收益率的“假象”可能误导了投资者。尽管房地产信托预期收益率比一般的投资品高出较多，但“预期”二字也表明在房地产信托计划中的收益率并不等同于投资者实际获得的投资收益率。有研究表明，国内有相当多的房地产信托实际收益率低于信托计划中的预期收益率水平。要知道，按照我国的《信托法》，信托产品不作保底承诺。这意味着法律并不保护信托产品的预期收益率。一旦项目运行达不到预期收益率，投资者只能自己承担相应风险。

中融信托的曹昱也表达了相同看法。不过他更担心的是那些标榜20％高收益的房地产信托产品。他指出：“如果到期真是按照20％兑付投资人，那意味着房产商支付了近 0％的融资成本。很难相信这样高的兑付可以被有效保障。” [上一页]1[]关键词：