[p]“中央重视

“中央重视，但地方的贯彻不足，地方政府更愿意去做商品房以及一些更能体现政绩的项目。”天津合生珠江房地产开发有限公司总经理郑昌立将板子直接打到了地方政府身上。

全国人大常委会的一份权威报告显示，在中央预算安排的重大公共投资项目中，保障性住房建设进度缓慢，截至8月底仅完成投资 94.9亿元，完成率为2 .6％。

观察人士指出，房价居高不下的重要原因是目前巨大的住房需求基本都是通过购买商品房来解决，保障房还没有发展成为一个有效的释放需求的出口。因此，大力发展保障房迫在眉睫。

王超决定下车救人。以经济适用房的建设为例，住房和城乡建设部此前披露的数据显示，今年上半年全国各地新开工经济适用房 88万平方米、48万套，仅仅约占全年指标的 7%。

就北京市而言，北京市规划委2006年出台的《北京住房建设规划(2006年～2010年)》要求，“十一五”期间经济适用房建设规模约1500万平方米，约21万套。这意味着每年经济适用房的建设规模都在 00万平方米左右。但实际情况是，北京今年确定的年度保障性住房建设任务中，计划新开工建设经济适用房的面积已经缩减为160万平方米，预计在今年竣工的经济适用房只有102万平方米。《中国产经》从北京市住房和城乡建设委员会的官方站上查阅到的最新资料显示，今年1至7月新开工经济适用房累计完成投资46. 亿元，面积则仅有67万平方米，即使按照缩减后的160万平方米计算，也才完成了40%。

财力限制了投入？

上述人大常委会的报告指出，今年国家下达的保障性住房建设计划，全国共需投入1676亿元，其中，中央投入49 亿元，占29.4％；地方配套118 亿元，占70.6％，落实困难。

是地方政府缺钱无力完成投资吗？

国务院于2008年11月出台“国十条”和推出4万亿的一揽子投资计划后，地方政府被要求配套筹集1.2万亿至1. 万亿资金。这部分配套资金，对于分税制后出现资金短缺的地方政府来说，资金缺口确实很大。

但是，另外一个状况同样值得注意。

11月1 日，据财政部公布数据显示，10月份，全国财政收入6844.9 亿元，比去年同期增加1515.98亿元，增长28.4%。

“全国财政收入增幅快速回升，地方财政收入的高增长发挥了主要拉动作用，而中央一级财政收入由于受到结构性减税影响比较大，增幅回升缓慢。”财政部财科所副所长白景明说。

资料显示，前10个月累计，中央本级收入 1 0.2 亿元，同比增长4.9%；地方本级收入270 .57亿元，同比增长10.8%。

由此看来，地方财政并不是人们想象的那样紧张。

按照2007年国务院“24号文”的要求，各地需要将公积金增值收益和土地出让金收益的10%用于保障性住房建设。

今年土地市场复苏势头强劲，各地地王层出不穷。统计显示，今年前三季度北京市土地出让收入已经超过800亿元，上海也已经超过500亿元。

此外，地方债券的发行也使地方政府财政相对宽裕。资料显示，目前，地方债的规模已经达到2000亿元。

财政收入尚可、土地出让获益颇丰、地方债拓宽资金来源，由此可证，地方政府无力完成保障房投资一说很难成立。

“地方政府财力在增长，但在保障房建设方面投入力度不大。”天津合生珠江房地产开发有限公司总经理郑昌立指出。

“零地价、低税费让地方政府没有兴趣进行保障房的开发。”安邦咨询分析师苏晶指出，地方政府并不是无力投资，而是不感兴趣。

苏晶认为，按照政策，经济适用住房用地由国家划拨，利润率必须控制在 %以内，各方面的税费也要减免。零地价、微利性和低税费，构成了经济适用住房的三大基本属性。也正是由于率润的控制，地方政府以及开发商对于修建经济适用房的兴趣不是很高。

保障房=低品质？

其实关于保障房的烦心事并不止投入建设资金不足这一桩。

10月22日上午8点，在北京五环外朝阳北路辅路上的通厦集团康达商业广场上，朝阳区首批2671户限价房摇号家庭在此开始分批分期选房签约。截止到下午4点，有91户因为没有满意的户型等原因而放弃了选房。

选房“冷场”，成为很多保障房面临的问题。

“价格优势不大，最主要的是位置不好，没有设计，质量还差。”曾经有过一次选房经历的小王最终还是选择了借钱买商品房。

“保障房的出现应该与商品房相同，也就是基于需求来判断和决定。但现实情况却不尽然，决策简单，对需求研究不够，品质上比商品房要差。除了价格优势，没有其他优势。这个缺陷造成供需脱节。”郑昌立指出，对于保障房的建设，首先要保证品质，例如商品房装修每平方米2000元，那么到保障房上面，也要确定标准，不应该比商品房差太多。政府的补贴不应该是固定的，而应该是先有标准后确定投入。其次，政府对于开发商的投入还应该有效监控，例如，材料品质的保证以及小区环境是否按照预先设想在实施。要保证保障房的品质，让业主有光荣感。

郑昌立提到的第二点正是令人头疼的保障房质量问题。

在北京9月份的建设工程质量检查中，就有 项保障房工程存在严重质量，已责令其停工整改。

观察人士指出，这些问题的解决无疑都需要地方政府给予足够的重视，投入相当的精力，而目前的现状远非如此。

呼唤法律规范“目前我是没有听说保障房建设的计划没有完成会有什么后果。”苏晶直言，奖惩制度的缺失是造成地方政府对建设保障房热情不高的直接原因。

北京师范大学房地产研究中心副所长黄兴文教授此前公开表示，目前落实最缺乏的就是硬约束，明晰地方政府的激励和奖惩机制，避免地方政府依旧沿袭从前的“雷声大雨点小”。

黄兴文认为，目前的住房保障体系设计里面有一个很关键的问题，就是执行机制的缺失。因为中央政府虽然做了一些条文的规定，但是多为“软约束”，缺乏“硬约束”，也就是明确的激励和奖惩机制要在制度设计中予以体现。他认为，由“软约束”变成“硬约束”，光靠国务院和建设部发文还解决不了问题，应该从国家法律层面予以规范。

目前，我国关于保障房建设尚无专门的法律，这也决定了其发展的不规范。

对比住房保障发达的国家，多有相对健全的住房保障法律机制。如美国先后出台了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了具体规定；日本从1950年开始，先后出台了《住宅金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》等40多部相关法律来保证住房保障制度的有效执行；新加坡于1968年开始实行的住房公积金保障制度，成为东南亚地区解决住房问题的典范。

“如果保障房的建设能直接跟政府领导的奖惩挂钩无疑会节后第一周即为店发货、快递公司收寄快件高峰期是更有效率的。”苏晶同时指出，这在操作中也存在困难，比如对于品质等一些隐性的因素判定存在困难，而这些都需要相关法律规定的细化。