上海前第一高楼金茂大厦租金出租率首次双降

去年6月5日宣布以110亿元代价吞下上海前第一高楼——金茂大厦的方兴地产，却没有得到预想的高收益。

方兴地产日前发布的2009年中期业绩报告称，受国际金融危机影响，旗下金茂大厦出现自1999年以来的首次出租率衰退，写字楼出租率由去年同期的98％，下降至92.2％(截至2009年6月 0日)；金茂大厦内金茂君悦大酒店的平均入住率也由去年同期的62.7％下降至50％。

中原地产研究院调查数据显示，金茂大厦的月租金已经由高峰时的550元/平方米下降至400元/平方米以下。作为上海甲级写字楼市场上的标杆，金茂大厦租金收入的下降，某种程度反映出目前上海写字楼市场的低迷。业内人士表示，写字楼市场至少低位徘徊半年后，才会重新复苏。

前第一高楼租金首度下滑

自1999年竣工以来，金茂大厦便一直是个“绩优生”。2001年，金茂大厦主营收入达6.8亿元，税前利润1.4亿元。据金茂集团公布的2006年年度报告显示，截至2006年12月 1日，公司的主营业务收入已经接近22亿元(人民币，下同)，净利润超过 亿元。

在去年方兴地产宣布收购金茂大厦前，金茂大厦的租金价格为550元/平方米/月。当时业内资料显示，金茂大厦写字楼的租金价格大约在1.8～2美元/平方米/天。以金茂大厦12万平方米的办公面积计算，满租情况下，全年租金收入将超过5.5亿元。

然而，在方兴地产2009年的中报中，金茂大厦的写字楼出租率由去年同期的98％，下降至92.2％。金茂大厦内金茂君悦大酒店的平均入住率也由62.7％下降至50％。

方兴中报把出租率下跌归结于上半年全球金融危机影响，并且表示目前金茂大厦的租金价格尚处于高位，相对比较稳定。

但中原地产调查显示，目前金茂大厦写字楼的单位月租金只有不到400元/平方米，平均每天只有8～1 元/平方米。这一价格已经比去年同期的550元/平方米/月的报价低出不少。如果按目前的租金价格计算，以金茂大厦12万平方米办公面积计算，写字楼的租金收入至少要下降两至三成。

不过，中报并未透露，金茂大厦租金收入的下跌幅度。方兴地产对外公关部门表示，金茂大厦上半年的租金收入不在可披露范围内。

上海写字楼市场租价仍未止跌

在上海甲级写字楼市场，金茂大厦和环球金融中心、恒隆广场一直是标杆物业，上述三家写字楼的租金是全上海最高的。金茂大厦租金收入下跌，折射出上海甲级写字楼市场的低迷。

第一太平戴维斯统计，年初至今，上海甲级写字楼租金已累计下跌11.4％。中原地产的统计数据显示，与去年7月相比，上海甲级写字楼的租金下跌幅度达27％，空置率达11.74％，比去年同期增长28. ％。

中原地产分析师说，上海甲级写字楼市场下跌幅度已经开始接近底部，但要触底反弹，至少在半年以后。

相比低迷的租赁市场，销售市场渐渐显示出率先回暖的趋势。方兴地产首席财务官江南在业绩会上表示，今年上半年物业开发毛利率下降至 6％的主要原因是旗下上海港国际客运中心地带B项目的部分楼盘属早期预售，涉及销售单价低于整个项目的平均售价，但下半年物业开发业务毛利率可回升至60％。