行业融创地产项目信托融资利率达23

一切都正如市场所料想的那样，随着货币政策趋紧、银行信贷收缩，房地产企业尤其是中小房地产商正面临越来越大的资金压力，这些都明白无误地表现在房地产项目越来越高的融资成本上面。

事件

融资成本创新高

昨天，在港上市的融创中国（以下简称“融创”）发布相关公告，将分别与大业信托及新华信托设立信托计划，为旗下北京昌平项目及重庆麓山项目融资，总注资约12亿元。其中与大业信托合作设立的，为北京项目寻求融资的信托计划年回报率最高可达23%，创出今年以来房地产信托融资利率的新高。

据了解，昌平项目是指北京市昌平区南邵镇的住宅发展项目。融创于去年12月23日，与独立第三方北京房地产开发以9.591亿元投得该地块，占60%股权。融创表示，为了发展该项目，公司与大业信托设立信托计划，大业信托将向项目注入6亿元。

而在房地产信托计划中，融创承诺，在不迟于信托计划设立后17个月，购入优先信托单位持有人在信托计划下之所有权益，代价为6亿元，另加每年17%的回报，若于17个月期间届满后尚未进行，将会自动额外延长29个月，每年回报率为23%。

现状

房产商孤注一掷

行业目前所面临的困境使得融创中国董事长孙宏斌不得不加快之前的设想。地产宏观调控持续高压，地产股IPO仍未开闸，银行惜贷，房地产企业尤其是没有多少“存粮”的中小房地产商已经处于资金链断裂的生死时刻，信托渠道融资成为目前唯一的救命稻草。于是各家房地产企业纷纷转向信托公司寻求合作，共同发行房地产信托产品。

根据用益信托统计，5月集合利空因素主要来自美国和欧洲。一是21日美国劳工部公布的数据显示信托市场成立的房地产信托规模达256.46亿元，占信托总规模的44.98%，再次刷新4月创下的248亿元的历史高位。

随着房地产信托规模的急剧膨胀，收益率不断攀升，融资成本自然也是水涨船高。上周五关闭的一款泰禾地产和中信信托合作的信托产品，300万—1000万的投资门槛中每年的预期回报率达到10.5%。中信信托相关人士透露，目前房地产信托的收益率最低的也已经站上了10%。而根据信托行业的专业人士测算，当前的房地产信托收益率一般在10%左右，如果算上渠道费用，开发商信托融资成本大约在12%—18%之间，融资成本并不低，而如果像融创此次开出的17%回报率，那融资成本已超过20%。

一位不愿具名的资深北京房地产投资界人士表示，北京已经有不少手上只有一两个项目的房地产公司倒闭了，“即使现在硬撑着的，也根本承受不了超过20%的融资成本”。

影响

或现集体降价潮

信托融资这根救命稻草也有可能成为压垮中小房地产商的致命稻草。与银行贷款相比，信托融资利率高出许多，同时也有更加严格的抵押条款。融创此次高成本融资押注的是其今年的销售业绩，公司初步预计2011年度合约销售额183亿元，销售面积116万平方米，可销售资源总额目标296亿元；到年底整体现金流量结余60.12亿元。但是，有一点值得注意，由于融创所开发项目多为当地高端项目，所以融创还须面对地方政府因限制发放高端项目销售许可证以平抑房价的风险。

不过海通国际的研究报告却指出，虽然支付利息额可能吞噬项目部分盈利，但是融创此次的融资计划仍是可理解的。17%的项目融资成本虽不便宜，却使公司能够在当前紧缩的信贷环境下更灵活地利用手头现有现金储备。而融创在北京的旗舰项目北京西山一号院，在本周二刚推出首批单位，并于首日套现逾8亿元。海通国际认为，随着预售证的逐步获批以及可售货源的增加，此高端项目将成为融创下半年现金回流的稳定来源。

而对于实力不济的地产公司来说，上述资深北京房地产投资界人士指出，信托融资的高成本促使其要加快回笼现金的节奏，目前要实现这一目的最管用的还是降价促销这一招。这一批通过较高成本信托融资的房地产商，很有可能在下半年或者明年祭出降价销售大旗，所以有可能形成集体降价的局面。

现场

散客基本无缘

房地产信托产品的收益率节节攀升，自然吸引了不少投资者。昨天，在三元桥区域一家银行的私人银行部看到，十来位客户都在咨询房地产信托事宜，不过均被告知某款产品已经售完，如有新产品将会及时通知。该银行的客户经理告诉，房地产信托产品最近是挺热的，一款一两个亿的产品，基本一两天就能预约完，半个月就能销售完。据介绍，银行通知客户的顺序是：买过产品的老客户、1000万元以上的大客户、300万元以上的客户，最后才是散客。所以当有一些收益较高的信托产品时，排在最后的散客经常还没被通知到，相关产品就已经被抢完了。

链接·地产狂人孙宏斌

融创中国董事长。20出头时便是上世纪80年代联想初创时的新生代支柱，后因年轻气盛拒不执行公司规定，被“扫地出门”。1994年从柳传志处借得50万资金创办顺驰，因风格激进被称为地产狂人。不过最终因“拿地节奏控制得不好”导致资金链断裂。沉寂数年后，其执掌的融创中国于去年在港上市。

本报祝剑禾