行业地产房企强者恒强荐6股

地产：房企强者恒强 荐6股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

季报综述业绩增速明显提升：申万地产板块2016Q1- 实现营业收入8949亿，同比增长 7%，实现归属于母公司股东净利润695亿，同比增长27%，比半年报明显提升，相比去年提升了20个百分点，表现符合我们的预期。考虑到四季度地产结算价格增长等因素，全年的业绩增速或将进一步提升。

毛利率下滑趋势减缓：为剔除毛利率波动大的小体量公司，我们选取2015年营收规模超过 0亿的公司作为重点公司。如果以对应报告期内的营业收入为权重按加权平均法测算，2015年重点公司的毛利率水平为28. %，相比2014年下降了 .6个百分点，2016H1为27.4%，2016Q1- 为27.1%，下降幅度进一步收窄。销售端价格上涨正逐步反应到上市房企的利润表中。

资产负债率开始改善：2015年末重点公司资产负债率为75%、扣除预收账款后为70%、净负债率（扣除货币资金后的有息负债与净资产的比率）为1 9%，均呈现爬升态势。而到2016三季度末，重点公司资产负债率不变，扣除预收账款后的资产负债率下降了1.2个百分点，但净负债率依然在上升，相比去年末上升了4.8个百分点。

公司对比销售表现强者恒强：前三季度行业龙头房企增速继续保持在高位，如碧桂园增速167%、恒大118%、融创99%、金地84%、万科44%、保利4 %、中海40%，中型房企中首开、荣玩家们每日与宗门兄弟们一起参与守卫门派、照妖镜等活动盛、华发增速也十分可观。十一调控政策会进一步强化这种“品牌溢价、强者恒强”的趋势和格局，总体上看品牌价值突出、有差异化产品开发能力、融资渠道通畅的房企销售增速或继续超预期。

房企拿地投资有分化：我们对典型的开发类公司进行了核心业务指标的对比研究，从投资强度（报告期权益拿地金额/销售额）这个指标来看，万科表现谨慎，前三季度仅为22%，而保利为44%。对于中等体量的公司，今年拿地情况差异也十分显著，泰禾等相对积极，华发等相对保守。<调整后的房价议价空间则遭到挤压/p>

公司存货弹性差异突出：我们按“存货账面价值/总市值”考察，地产板块有 0家公司超过100%，其中华发股份超过5，位居板块第一。今年前三季度存货账面值增长超过40%的有上实发展、阳光城、首开股份、华夏幸福和泰禾集团。从存货布局和结构来看，华夏幸福和泰禾集团存货弹性或更大。

流通盘变动三季报机构持仓变动较大：扣除大小非解禁因素，机构持仓增加1.5个百分点的个股有17只。增量资金涌入板块导致公募持股数量下降明显，公募减仓超过2个百分点的个股有29只，整体持股比例从中报的2.5%下降到三季报的1.58%。

险资择股集中增持：尽管国家队和公募对板块部分个股进行幅度不一的减持，但增量资金增持的力度也比较大，三季度万科、金地集团、嘉凯城、廊坊发展、天宸股份等个股得到持续增持。

投资建议调控政策加速资源整合，资产慌逻辑继续演绎，我们维持增持评级，建议关注泰禾集团、南国置业、世联行、中航地产、上海临港、深振业等。