高考加油房地产信托风险聚集机构回避房托概念股魏家

山雨欲来风满楼。

兑付风险日益加大的房地产，犹如悬在资本市场上的一把“达摩克利斯之剑”。

发现，出于规避风险的考虑，机构投资者不仅纷纷调低了部分涉及房地产信托的上市公司评级，同时也开始逐步减持此类股票。

国泰君安证券的统计数据显示，房地产信托2012年总到期规模达到1758亿元，整年兑付规模较大，一季度为366亿元，二季度为368亿元，三季度为716亿元，四季度为309亿元。其中7月为今年年度，将会达到504亿元。

“对于今年上半年将到期的房地产信托，我们必须时刻重点关注。”上海一位基金经理2月8日告诉，今年上半年将会是房地产企业流动性最紧张的时候，“我们预计部分中小开发商资金链将断裂，房地产信托的兑付存在严重压力，减持部分中小地产股已是势在必行的策略。”

风险集聚

自2009年下半年开始，开发商的现金流压力越来越大。而房地产信托业务趁势发展，发行规模快速上升。

中国信托业协会的数据显示，2010年以来，房地产信托资产余额一直呈快速上升态势。截止到2011年三季度末，房地产信托业务余额达到了6798亿元，比2010年底增长了57.2%，而同期信托总资产增速为34.8%。同时房地产信托业务在全部信托资产中的占比也高达17.24%。

这种爆发式的增长背后，也意味着近7000亿元的房地产信托还款期将集中在今后两年。因为房地产信托产品多在1.5年期到3年期之间，尤其是2年期的产品居多，平均期限1.9年，多数产品在2012年到期。因此，从2011年下半年开始，房地产信托产品进入密集兑付期，且兑付压力会持续到2013年之后。

中金公司的统计数据更为惊人。

中金公司研究员白宏炜预计今年到期信托规模2234亿，总还款额约2500亿，2013年预计到期信托规模2816亿，总还款额约3100亿。由于项目销售的放缓，信托到期还款风险较大。

用益信托地产研究员徐颖风告诉，房地产信托的快速发展使得流动性风险激增：“这也促使监管部门屡次提示房地产信托风险，去年8月份以后房地产信托发行速度趋缓也侧面印证了监管层的调控。”

在监管压力加大的情况下，房地产信托的发行自去年下半年开始呈现逐月下降趋势。

用益信托工作室的数据显示，2011年房地产信托成立规模为2670.74亿元，占全部信托资产38%。但2011年12月份房地产信托的成立规模、成立数量占总规模比已经分别下降至16%、12%。

“由于地产商和信托公司都不希望信托违约出现，所以大部分到期项目会以开发商降价促销、"借旧还新"或者项目转让等方式来应对。”徐颖风认为，房地产信托今年进入还款高峰期，加上银行理财和银行贷款同时也将进入还款高峰期，一些中小型地产开发商资金链将有断裂的可能。

机构规避“房托股”

近日有媒体报道，绿城中国（）为解决现金流问题，去年12月至今已出售5个项目，获得资金13.35亿元，其中包括上海外滩地王10%股权和4家项目公司股份。

在上述基金经理看来，绿城中国出售项目的行为，已经完全印证了房地产信托风险渐行渐近的趋势：“我们公司已经将涉及房地产信托的中小地产股，以及信托股全部官员“一票否决制”在我国已实行了30多年。在计划生育和社会治安综合治理等大事上起到了重要的作用。剔除出股票池。”

国泰君安证券的统计数据显示，万科A（）等30家地产上市公司纷纷加入信托融资行列中，目前共发行有118个项目、金额达630亿元。从发行规模看，发行规模最大的万科A达到90亿元。其中，今年到期规模较大的有(,)（）44亿元、万科A43亿元、(,)（）24亿元。

从信托占有息负债比例的角度看，阳光城（）、中华企业的比例分别达到177%和89%，而信托占现金的比例分别为1111%和437%。

阳光城一位人士告诉，公司地产销售尽管有压力，但是进展还不错，“完全有能力兑付到期的信托计划。”

不过，截至今年2月4日，阳光城控股股东福建阳光集团持有的公司股份为13098.0758万股，累计已质押的股份数为12810.4349万股，质押比达到86%以上，质押原因为融资。

上述基金经理告诉，除去一线地产龙头可以持有以外，类似中小地产商都要规避，“阳光城的信托占现金比那么高，我不知道到时候他依靠什么兑付信托计划。”

除去地产股以外，陕国投A（）、(,)（）、(,)（）和(,)（）等信托概念股也成为机构回避的板块。

国信证券研究员邵子钦认为，如果地产公司能够以出售资产的方式补充现金流，信托项目可以及时还本付息，这将是最理想的状况。反之，流动性风险将逐步转化为坏账风险。

出于对房地产信托风险的担忧和盈利下降的悲观预期，邵子钦给予信托整经济减速已经进入尾声个行业“回避”的评级，这和上述基金经理的策略不谋而合。

“从投资领域上来看，房地产信托业务在信托公司总业务中占据半壁江山，房地产信托规模的下降也将直接影响信托公司的业务收入。”上述基金经理预计15%左右的信托项目可能在今年出现违约风险，“一旦需要信托公司自有资金介入或通过资产管理公司收购，信托公司承担的风险将会逐步放大。”