行业监管层或对房地产信托实施窗口指导严控风险

当前外部环境不确定性因素较多，各方对房地产行业保持谨慎态度

本报 夏 青

“对房地产产品要进行窗口指导，根据信托公司本身的资产规模来决定房地产信托的规模。小信托每个月只能发行但是机构理财规模一般较大一个。”日前，一位业内人士对《证券》透露。

而多方求证时，不少业内人士人表示听到过类似消息，但并没有看到具体的文件。

用益信托研究员帅国让表示，此前“99号文”更多的是强调“加强风险控制”，而房地产信托的风险不容忽视，尤其是当前经济增长速度处于换挡期，楼市降温，有些开发商的资金链出现断裂情形，房地产信托融资规模也出现下降。并没有具体细则。不过，当前外部环境不确定性因素较多，各方对房地产行业保持谨慎态度。

房地产信托规模5月份骤降

虽然并没有确切的房地产信托被限制的消息，但实际上，房地产信托的成立已经逐渐减少。

即使龙头房地产企业频频在信托融资，但房地产信托规模仍然在下降。已经到5月末，用益信托数据显示，到目前为止，5月份房地产信托共成立40个，规模总计517498万元，平均期间1.85年，平均年收益率9.75%。

而去年同期，房地产信托共成立74个，规模总计万元，平均期间2.08年，平均年收益率9.13%。无论是数量还是规模，目前房地产信托产品都明显下降，并且伴随着期限缩短，收益率上升。

随着房地产市场量价齐降，房地产信托的风险日渐暴露，信托公司已开始逐渐淡出该领域。

“从去年7月就开始去地产化了，目前不少信托公司都只做之前一些不错的项目的后续。”一位业内人士说道。

用益信托的报告指出，今年一季度房地产信托新增规模1462亿元，相比去年一季度的1532亿元，同比下降4.57%；相比去年四季度的2097亿元，环比大幅回落30.28%。

房地产信托面临兑付高峰

“虽然还没有明确的限制，但出于风险控制的考虑，监管层肯定会加强监管。尤其是今年面临房地产兑付，更要谨慎。”一位业内人士表示。

根据用益信托工作室的统计数据，从2012年开始，房地产信托到期规模迅速增加，进 入兑付密集期。最新数据统计显示，2014年集合资金房地产信托预计到期总规模为1780.06 亿元，其中第一季度368.48 亿元、第二季度439.15 亿元、第三季度444.61亿元、第四季度527.82亿元。由此可知2014年第四季度是房地产信托的兑付高峰期。

不过，用益信托研究员预计，伴随着对住房的刚性需求， 房地产信托违约风险时有发生，但发生系统性风险概率不大。

实际上，当前房地产信托面临的困境，是前几年狂飙猛进的结果。用益信托数据显示，前两年房地产项目的陆续到期，使房地产信托在2014年再度迎来大规模集中还债。

此前，就有研究预计房地产信托的风险会在2014年时有显露：开发商不能按期偿还融资资金，从而选择胡志强表示延期兑付、信托公司宣布提前清盘房地产信托项目，甚至还有一些房地产信托计划引入资产管理公司进行接盘。

目前来看，光耀地产已经成为第一个倒下的，给业内敲响警钟。下一个是谁，还需要观察。