公交北京楼市以价换量低空放行而已

已有俩楼盘低价跑量

上周末，位于天宫院的住总万科橙以21000元/平方米的“去精装”价格入市，与其前期宣传26000元-28000元/平方米的价格形成较大差距；在创造了该区域第五个“日光盘”的同时，也超出了业内外人士的预料。

“万科近期的价格调整，应该能让大家感到寒冷的味道，不是说天暖了就一点风险没有。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，企业应当对新的市场环境下的经营模式仔细研究。

就在业内外尚未完全消化天宫院板块以价换量的节奏之时，位于通州区的东亚印象台湖日前曝基于在云端的可日渐了解人和世界的先进甚至是神奇的智能技术。鲍尔默称出，其二期住宅的入市价格将从预期的26000元/平方米的毛坯房源，调整为22000元/平方米的精装修产品入市。据业内人士估算，剔除每平方米2500元的精装修费用，其毛坯价格基本和一期开盘价格持平。昨天，东亚新华地产营销管理中心总监贾玉鹏告诉，东亚新华地产确实在2014年进行了全国性战略调整，目标是适当拉低三四线城市的销售价格，同时保证一二线城市的土地储备。“具体到印象台湖这个项目，因为拿地时间比较久，在保证合理利润的范围内将实现高周转消化，快速回笼资金，为新的地块做准备。”据贾玉鹏透露，东亚新华地产已在包括北京在内的多个一二线城市看好地块，但他同时表示，东亚旗下在京的其他项目并不会参与到此次价格调整中。

随后联系到同处于台湖板块的泰禾1号街区，其相关负责人表示，泰禾从来都是按照自己的定价和节奏去进行推盘，不会受到外界影响。

走访

主流市场行情仍微涨

在实地走访了目前在售的多个项目后，发现，以价换量的现象尚未在北京楼市广泛蔓延，而即将入市的项目多数都保持了价格“微涨”的水平。

位于望京来广营桥东的臻园，去年8月一期成交均价为42000元/平方米，新一期取证房源仍以精装修交房，但价格达到47000元/平方米左右。

位于通州区的合生滨江帝景，目前在售的仅剩少量1 7平方米精装大户型，对外报价为28000元/平方米左右，与年前同样户型的房源相比，每平方米已微调1000元-2000元不等。而根据该项目在市住建委最新取得预售证显示，最高获批价格已达到29506元/平方米。

一位不愿具名的业内人士指出，由于此前受到“限高令”（去年底对单价4万元以上楼盘不批预售证）的限制，中高端项目供应结构发生变化，改善型需求的不断增多，也给了开发商稳定的市场预期。春节后，一些中高端项目的开盘定价依然保持上涨势头。

分析

取证“容易”审价难

尽管今年以来，楼盘取证速度明显加快，根据北京市住建委站公开信息， 月前20天，已有12个项目获得销售许可证。但据多方了解，在实际的价格审批过程中，开发商仍然感受到“压力山大”。

“这个价格确实比我们的预期低了不少，但关键是报高了不批啊，只能不停地被驳回，然后一降再降，降至达到‘标准’后才被放行。”一位刚刚拿到预售证的房企人士向透露，尽管主管部门发放预售证的速度比之前的节奏加快，但是价格博弈仍是一道难关。

事实上，“低空放行”的项目并不止这一家，从春节后取证的楼盘就可以看出，其价格普遍和之前的预期有差距。贾玉鹏介绍，市住建委对于住宅价格比去年略有放松，但依然采取持续控制的措施，要求审批价格对比周边不能出现过多的涨幅。

“虽然有自住型商品房在市场做保障，但主管部门对于房价调控的目标依然有所担心。基本上是报4（万元/平方米）不过4（万元/平方米），报5（万元/平方米）不过5（万元/平方米），总要‘砍一刀’。”据一位知情人士透露，考虑到北京楼市的特殊性，目前相关部门尚无法放弃行政手段。“在年初如果不加以把控，到后期可能更难办。”该人士表示。

■ 典型楼盘

住总万科橙

涨幅变小，并非降价

月16日，位于北京南六环的住总万科橙项目开盘， 套房源即告售罄。此前，市场普遍预期该项目包含精装修的均价约为24000元/平方米，但最终以毛坯、均价21680元/平方米入市，引发万科“领降北京”的消息。

“项目严格按照政府相关部门指导意见进行定价。”北京万科昨日对表示，项目的定价顺应了市场以及政策，天宫院板块刚需项目集中，客户有多个项目同时排号的习惯，并非是因为所谓的大幅降价而引发抢购；此外精装修是公司提供的服务，并不是强制捆绑销售。

“说降价很牵强，住总万科橙毛坯卖到近22000元/平方米，在整个区域内并不是低价。”天宫院某项目营销负责人表示， 月初精装修的金融街融汇四期约千套房源入市，均价22000元/平米左右。而此前天宫院2月底开盘的中国水电·云立方、鑫苑鑫都汇都为毛坯房源，均价都在21000元-22000元/平方米的水平，和住总万科橙持平。“万科还提供了拆分精装修的选择，可增加利润。”

价格上涨的幅度变小，但并非降价。这是天宫院板块多个楼盘负责人的共识。据悉，一方面春节后天宫院板块楼盘大批集中入市，先后已有首开熙悦春天、中国水电·云立方、鑫苑鑫都汇、金融街融汇、众美城等入市分流客户，竞争激烈；另一方面，大兴区住建委批准的预售价格也比业内的预期更低，但和此前成是银行存款类金融产品交的任何项目相比，区域房价仍然是在上涨过程中。

业内人士指出，上述楼盘几乎都是房企在2011年底和2012年拿地，楼面价为8000元-9000元/平方米，对比目前2万元/平方米的售价看，利润并不低。RET睿意德营销服务部董事商十磊表示，住总万科橙的销售价格低于市场预期，说明北京楼市的涨幅收窄，也说明了万科紧贴市场的高周转开发策略相当成功。

声音

“万科橙开盘，我们是严格按照政府相关部门指导意见进行定价销售。这也是一种承担社会的表现。否则，（每平方米）再加2000元，万科橙照样卖完。

判断北京楼市，看地价是关键，分清两类项目：一类是以万科为代表的，前两年拿的地地价水平在15000元/平方米以内的，入市不存在市场风险。我对市场没有担心。政府指导价格也会区分不同区域。另一类是201 年的高价地项目，这些企业心里比较紧张。政府不会在这类项目上限价，但房子有没有买主是个问题。”

——万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆

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