二手房交易过程中的税和费分别有哪些柔软

每经记者 李凌霞 发自深圳

随着北京、上海及广州等一线城市“地王”频出，二三线城市将成为开发商争夺土地资源的又一 “战场”。福建省福州市将在下个月挂牌转让一幅约2800亩的大型地块，挂牌起始价为178亿元。不过，值得注意的是，这块福州“准地王”的准入条件近乎苛刻。有网友指出，实际上该地块的买家早已内定，福建籍华侨黄如论将携旗下世纪金源重新征战福州房地产市场。

福州下月将诞生新地王

今年2月4日，江西省正荣房地产以总价60亿元的价格将福州市王庄危旧房改造地块成功拍下后，福州市即将启动今年的第三次国有建设土地使用权挂牌转让。

根据福州市国土资源局关于2010年第三次挂牌出让国有建设用地使用权的公告显示，将于4月9日~19日期间挂牌出让一幅2800.55亩超大地块，挂牌起拍价178亿元，竞买保证金为40亿元。

据了解，此次出让的土地宗地编号为2010-12号，位于连江路以东，福马铁路支线以西，铁路东站以南、化工路以北，该地块面积有约2800亩，分为A、B、C、D、E、F六个地块，土地性质为“居住用地、商服用地、交通运输用地”。其中，商业建筑面积占计容建筑面积1.4%（含1.4%）以上。另外，需建设大型购物中心20万平方米，写字楼8万平方米，五星级酒店6万平方米。

此外，在建设方面要求竞得人在出让人提供的土地范围内捐资建设77000平方米的廉租房，并在土地交付之日起一年六个月内竣工交房。竞得人应在该片区内建设250万平方米（ 万套）的限价房（每套面积不超过140平方米），每平方米按7000元价格向市政府研究确定的供应对象出售。

属旧城改造不受国土新规限制

去年以来，各地“地王”频出。为了遏制该现象，以抬高开发商囤地的成本，2009年11月2日，国土资源部印发了《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》，其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限，要求大城市不能超过20公顷（约 00亩），另外，还对土地出让首付比例作出要求，要求首付比例不低于50%。

此次福州国土资源局一次性所挂牌的土地，高达2800亩，这大大超出了之前的国土新规所规定的 00亩限制。对此，业界有人提出质疑“国土部 00亩的出让禁令还有效么？”再者，对于如此大面积的土地首付50%能否实现，也有人表示怀疑。

针对上述问题，《每日经济新闻》记者昨日（ 月25日）致电福州市国土资源局，该局负责上述土地交易的人士表示，此次挂牌转让的土地，是属于旧城改造项目，而非净地拍卖，所以不受相关规定的限制。

据了解，此次福州市挂牌的宗地2010-12号地块竞买保证金为40亿元，竞得人将分六期支付土地价款，其中第一期在土地合同签订后十天内支付40亿元，保证金可直接转为第一期地价款。

条件苛刻网友透露买家已内定

如此大的一块土地，对于现在很多“缺地”的开发商来说，无疑将是一块可口的“肥肉”，不过，福州市对于由谁来开发这块地却有着近乎苛刻的要求。

福州市国土资源局的竞买公告显示，购买人必须具备一级房地产开发资质，集团（含下属子公司）开发过两个单个项目建筑面积达400万平方米以上（含400万平方米）的各类房地产综合项目，在国内投资开发各类房地产项目累计建筑面积达到2000万平方米（含2000平方米）以上。

据了解，按照国土局的要求，全国这么多开发商中，也仅有融侨、万科、世纪金源、利嘉等少数几家房地产商可以获得购买上述土地的资格。网友指出，事实上这块土地早已内定，买家就是福建籍华侨黄如论旗下的世纪金源。更有自称金源内部员工的人士在网上透露“现在金源就在等两大项目审批，一个是山东济南，另一个就是福州二化那块”。

对于上述传闻，另有市场消息表示，万科和保利这些大型的开发商也均有意向参与竞购。

昨日，福州市国土资源局有关人士向《每日经济新闻》记者表示，此次土地竞买的要求设定并不苛刻，之所以设定如此高的开发门槛，是因为此项目本身就比较大，因而对开发商的资质要求也相应较高，并不存在“内定”一说。

对于目前有哪些企业有意参与招标，该人士则表示，目前土地转让只是处在公示阶段，要到下个月9日才开始正式挂牌出让。记者试图从世纪金源方面了解情况未果，截至昨晚记者发稿时，世纪金源方面尚未有相关消息公布。

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