在北京市十四届人大三次会议上柔软

物业税或2011年试点实征决策层酝酿土地出让金并入

物业税作为打击炒房的利器，在决策层提出遏制房价过快上涨之时，又一次被推到了风口浪尖。1月7日，《华夏时报》记者从国家税务总局一负责人处获悉，目前税务总局已经着手拟定开征物业税的可操作方案，具体实施的时间初步定在“十二五”期间，在2011年前后或选择城市进行实征试点。

“决策层释放物业税开征的信号，意味着国家在房地产税收政策上开始进行调整，重点还是指向房地产市场的投资和投机。”国务院发展研究中心宏观部主任李建伟告诉《华夏时报》记者。

高房价城市或成实征试点

2009年下半年以来，国家对房地产税、城镇土地使用税等房地产税收政策多次做出调整，业界评论认为，这是在为未来开征物业税热身。

1月7日，《华夏时报》记者从国家税务总局了解到，目前税务总局正在拟定的物业税实施方案，以目前某个省区市正在进行的物业税模拟征税方案为“蓝本”，综合其他各试点城市模拟方案经验进行制定。按照计划，拟定方案将在今年“两会”上讨论，具体实施的时间初步定在“十二五”期间，在2011年前后或选择城市进行实征试点。

对此，财政部财科所税收研究室专家告诉《华夏时报》记者，本轮国家财税部门释放推进物业税开征的信号，主要还是为了配合“国四条”的要求，打击房地产市场的投机行为。因此，北京、深圳、上海等目前房价已经超出国家“房价警戒线”的城市将有可能率先对商业物业和高端住宅进行实征试点。

物业税主要指的是不动产税，其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款。从200 年5月开始，财政部和国家税务总局分 批，在北京、辽宁、河南、深圳等10个省区市和计划单列市的 2个县、市、区开展了房地产模拟评税试点。

据了解，物业税的模拟“空转”虽然没有实际征税，但一切步骤和真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计。

在去年12月底举行的2009中国财税改革年度论坛上，财政部税政司副司长王晓华表示，经过6年多的模拟评税试点实践，财税部门已经初步建立了房地产数据库，开发了若干套各具特色的评税软件，按评估值征收物业税从技术上看是可行的。

而据记者从北京市地税局了解，北京市早在2008年初已经向国家税务总局提出了进行物业税“空转实”的申请。北京市地税局一位负责人表示，物业税在北京是以“房产税”的名义进行空转，试点工作全部由国家税务总局来掌控，“但什么时候可以转为实征还要听中央安排。”

四部委商讨土地出让金政策

“开征物业税，面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。”财政部财政科学研究所所长贾康指出，“这主要体现在土地出让金的缴纳方面。”

据了解，目前开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商把这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。而物业税是对房屋所有者的房产进行每年一次的评价估值征税，贾康所长表示：“二者具有相通性，属于重复征收。”

正是受这一矛盾的影响，关于物业税的税基、税率、房产估值评价标准等具体问题目前都无法给出明确合理的实施方案，成为征收物业税的最大障碍。

如今面对国务院反复提出“遏制房价过快增长，打击投机性购房”的要求，住建部、财政部、税务总局、发改委等相关部委也加紧了对物业税和土地出让金衔接问题的讨论，以推进物业税实施方案的拟定。

《华夏时报》记者获悉，2009年12月期间，住建部多次牵头组织楼市政策座谈会，与会者包括财政、税收、银行等各方面的地方官员和相关专家。

一位参会的地方财政厅相关负责人告诉《华夏时报》记者，中央目前正在考虑调整土地出让金的缴纳方式和分配比例，可能性比较大的做法是将土地出让金并入物业税分期缴纳。这样，一方面可以解决物业税征收中的不合理部分，减轻缴税人负担；另一方面也可以逐步削减地方政府对土地财政的过度依赖，引导房价趋于理性。

但是，毕竟土地出让金是地方政府的一大财源，占地方财政收入的三分之一，甚至是一半以上。如果土地出让金并入物业税中分期支付，则难免会触动地方利益。

对此，该负责人表示，中央与地方在这一问题上仍存在分歧，因此即使物业税进入实征阶段，初期土地出让金预计也不会完全取消，而是先考虑采取一半费一半税的方式，并用税率调整来寻找平衡，逐步实现费改税。

加大炒房成本抑制投机

“物业税开征的心理意义其实更大于实际意义。”贾康表示，“它的重点在于，国家释放了一个将通过税收调节房价、打击投机的信号。”

事实也正是如此。1月5日，“物业税‘空转’将在全国推广”的传闻一出，地产股早盘低开后迅速下跌。至收盘，107只地产股超过八成下跌，板块整体跌幅逾2％，万科A(000002)、保利地产(600048)等多只个股跌幅超4％。

“物业税空转这一信号的释放，会影响到开发商对后市的看法。”中信证券房地产行业分析师丁勇文表示，当市场购买需求受到这一信号影响而产生抑制时，市场交易量便可能有所减缓。而最终结果，便是开发商不得不跟随市场变化调整定价策略。

物业税的开征不管是对开发商还是投资者来说，都是成本的增加。中央财经大学税务学院副院长刘恒在接受记者采访时介绍，目前“空转”的其中一种方案是，以商业房产为例，如果是自用，就按房产原值的70％，乘以1.2％的税率计征物业税；如果是用于出租，则按租金的12％计征物业税。按照这一方案，如果以100万元购入一套商铺，购房者自己经营每年要缴纳的物业税为8400元；如果将该商铺以每月5000元的价格出租，那么购房者每年需缴纳物业税为7200元。这无疑增加了保有多套房产的成本。

对此，多位业内专家表示，开征物业税对房地产市场更直接的影响则体现在对投机炒房的遏制，迫使一部分人放弃恶意炒房、囤积房源。

房地产交易市场对此也明显有了反应。记者在SOHO现代城的几家中介门店了解到，开征物业税的传闻一起，已经有部分购房者对目前的购房计划产生了顾虑。

然而，关于开征物业税是否能够起到平抑房价的作用，北京大学房地产研究所所长陈国强告诉《华夏时报》记者，目前看来，物业税主要还是抑制投机购房，而对房价起决定作用的是需求，全国不少地区的城市化进程才开始，住房市场需求很强烈。而物业税涉及到众多方面，目前细则还没有出台，具体影响还不能完全确定。

2010年还会有什么利空房价的楼市政策？正处于舆论风口浪尖的物业税，将在“两会”上讨论，给市场提供了一个猜测空间。

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