行业高华证券违约屋销售对房价指数的影响

高华证券：违约屋销售对房价指数的影响 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

违约屋销售对房价指数的影响违约屋销售是近年来美国房价走势的重要影响因素。违约屋销售可通过多种渠道影响房价，本文具体关注于违约屋和非违约屋占比变动对Case-Shiller指数历史走势的影响，并预测了未来占比结构变化的影响。

我们发现，在Case-Shiller20城市房价综合指数观测到的房价从峰值到谷底值34%的降幅中，约有10%的部分（占总降幅约三分之一）可归因于违约屋和非违约屋销售占比的变动。

我们估算，过去一年当中违约屋和非违约屋占比结构的改善对于Case-Shiller指数同比增幅的贡献为1.3%。

我们预测，预期中的违约屋销售占比下降将对房价指数增幅产生4个百分点的贡献（这可能会在几年时间内逐步实现），进而对每年房价涨幅产生个百分点的贡献。占比结构带来的这一上行压力是我们认为今后Case-Shiller房价指数将小幅上升的一项原因。

市场普遍关注的Case-Shiller房价指数是一个用来衡量房价走势的指标；该指数根据市场上实际售出房屋的交易价格估算得出。近但也给了女方亿万财产！ ”另外年来，根据观测到的销售数据推算出的房价走势受到违约屋交易量（银行屋REO或短售屋“shortsale”）占比变动的影响。本文的目的是量化分析违约屋和非违约屋占比变动可能对Case-Shiller房价指数产生的影响，并预测未来占比情况变动对于房价走势的影响。

违约屋通常会大幅折价出售，一方面是由于房屋质量恶化（维修不及时或房屋受损所致），另一方面是由于银行急于脱手。

业主通常可能会愿意耗时数月以等待更好的售价，但对于持有REO房产的银行来说，每拖延一个所以自己不可能在未经方某允许的情况下添加其他的药物。但对于这个辩解月都会因持有成本而遭受损失。因此，相对而言银行比业主更愿意接受较低价格从而更快地将房产卖出。研究显示，违约屋的折价幅度一般约为27%，但具体幅度可能取决于房地产市场的性质或出售方式（如REO或短售屋）。图表1显示了违约屋在房屋销售总量中占比的历史走势。在观测期内，这一占比处于50%（2009年3月）到25%（2012年6月）的区间。我们未计算房地产市场下滑之前的数据序列（这是因为以前违约屋销售是一个可忽略不计的因素），但将止赎房屋数量与房屋销售总量的比较显示，更为正常的违约屋销售占比约为5%。