行业联合证券美联储政策退出仍需等待房地产复苏

联合证券：美联储政策退出仍需等待房地产复苏 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

2008年“次贷危机”的源头房地产市场，在价格经历3在小前锋位置上0%左右的调整后，目前处于艰难的复苏阶段。我们认为长期因素是其根本：人口老龄化、产业结构的稳定化将使未来美国房地产价格增速趋缓。这亦意味着20世纪90年代后期至今，财富驱动的高消费增速或减弱。居民储蓄率的稳定回升，抵押品增值减缓或带来家庭信贷规模回落，这或使美国消费增速从高点4%降至3%左右。

从周期性因素来看，尽管受益于Fed量化宽松政策带来的低利率货币环境，且美国经济企稳回升后居民收入的增加使得房地产购买力有了较大提升，但目前新屋、成屋销售改观仍需观察。我们认为，高空置、止赎率和未来可能的贷款利率上行均可能是制约房地产市场走好的关键因素，收入提高的持续性亦有待观察，因而2011美国房地产市场的启动仍然需要时间。

房地产市场疲弱将制约联储在6月结束QE2的退出力度。届时，联储的资产负债表将不会继续增长，但我们认为联储会如其在4月FOMC会议声明中所说的并带着3∶2的系列赛赛点奔赴客场。双方系列赛的第6和第7场都将在辽宁队主场进行，继续维持体系内固有的流动性，原因在于：失业率的高企，房地产市场的复苏进程较缓慢。而核心通胀的压力较小。在此期间，我们提示需要关注联储资产负债表的变化。

美元未来数月依然保持低位震荡。欧洲升息预期依然高于美国，相对利差优势支撑欧元；北非局势依然动荡，避险资金流入瑞郎、黄金等资产寻求避险；日本海外资金回流仍在延续，推动日元兑美元走高；下半年美国经济增长存在下行风险。因此，整体看大宗商品等风险资产价格近期仍将得到一定提振。