楼市去库存需年中心城市住房资源应向青年美食

截至2014年一季度末，我国商品住宅待售面积为 亿多平方米；若以去年的存销比作为参考，要消化这些库存“需要2年”。具体而言，按目前供给和销售速度计算，本轮消化库存的时间，不同城市的差异较大，有的不到两年，有的“是两年的几倍”。我国商品房供求关系进入了从总体偏紧到结构性过剩的新阶段。她建议房企从关注刚需等一般性住房建设，转向提供配套服务的房地产开发。

中国房地产研究院执行院长陈晟研究员在分析了全国一百多个城市现有住房的状况后，针对目前出现的鬼城现象进行了剖析。他认为，造成这一现象的主要原因在于：一是城市人口小于提供商品房所容纳的人口数目，若干城市的人口只有40万左右，却建造了容纳100多万人口的商品房，并且出于相互间竞争目的，地方政府的鼓励加重了库存的过剩；二是传统的商品房开发商只注重开发而轻视运营和后续的增值服务，配套设施不齐全导致商品房入住率低。为此，他建议房企采用“一鱼三吃”的运营战略，扩展收入渠道为：销售收入，增值收入和运营收入。

关于老百姓关注的近期若干城市房价下滑的现象，复旦大学经济学院院长袁志刚认为，维持目前房价区间主要有三大因素：区位因素（房价更多由区位而非建造成本决定）、产业因素（不能在没有产业支撑情况下造“鬼城”）、刚需因素（50后、60后子女将进入婚育高峰），目前，房价不会有大的调整。并且，提出中心城市可以考虑采用制度性机制鼓励老年人向非中心性地区转移并养老，将中心城市紧张的住房资源向生产率较高的青年劳动力倾斜。

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