欧阳捷房价就会崩盘别总拿风险说事

欧阳捷：房价*就会“崩盘”？别总拿风险说事！

  目前的住房市场堕入两大怪圈。

  一是涨房价冷热不均。有些人问：我们那里的房价为什么不涨？

  其实，不涨的城市还有很多。根据某研究院的数据，今年全国楼市全面回暖，但仍有更多的城市仍处在不温不火的状态，乃至有些城市房价还在下行当中。仅就二线城市就有8个二线城市房价是下跌的，至少19个三四线城市的房价也是下落的。

  而且，很多城市包括二线城市房价只有6000元/平米左右，相对人均收入水平已经是偏低的了。换句话说，许多城市包括三四线城市都没有房价泡沫。

  固然，热门城市房价飞涨、地皇频现，今年以来，全国也有3个一线城市、12个二线城市、14个三四线城市的房价涨幅超过15%。

  房价快速上涨引来*客抢先入场，带动刚需和改善性需求恐慌性入市，循环推高房价。

  城市分化日趋严重。更火热的是土地市场。今年已有23个城市销售了3宗以上溢价率超过100%的地皇项目，总计262宗。

  但是杜莹敏就觉得心酸：木木什么时候也能像儿子一样，地皇主要集中在二10几个少数热点城市，这些城市的地价都成为推动房价快速上涨的预期力量。

  二是去库存饥饱自知。去库存已出现结构性矛盾，不该去库存的城市库存愈来愈少，20个1二线城市可售面积相比去年同期减少了6156万平米，致使供求严重失衡，出清周期普遍低于9个月。

  而该去库存的二线以下城市库存不减反增，今年以来商品住宅待售面积仍然保持了42544万平米（去年同期为43276万平米），考虑到1二线城市库存是减少的，因此三四线城市库存实际上是增加的，而且三四线城市累计新开工面积中的未销售面积也几乎没有减少，中小城市还没有真正启动去库存。

  造成住房市场怪象的根源主要有2：

  一是货币超发大水漫灌。我在3月24号的《欧阳先声》“房价泡沫的真相与应对之策”、4月17号“一季度的火爆，会不会带来今年的‘疯狂’”两篇短文中早已阐述过，现在已成共鸣。

  但是，货币超发并不是主要因为贸易顺差、央行回收外汇发钞而至。今年月，我国进出口总值15.6万亿元人民币，其中出口8.95万亿元，进口6.72万亿元，外贸顺差2.23亿元人民币，而M2超发11.8万亿元（今年月M2总量-去年底M2总量），显示了贸易顺差并不是印钞的借口。

  不仅如此，在本月初的G20会议上，财政部副部长朱光耀说：“现在全球的金融市场方面特别是在欧央行和日本的核心银行都在持续的支持着负利率，这种负利率确实值得我们重视和研究”。央行副行长易纲表示：“负利率在理论和实践上都是一个公道的政策选择，但有其局限性”。美联储前主席伯南克两天前还提出：“相比提高通胀目标，应优先考虑负利率”。大佬们的意思，大家都不难理解。

  政策选项已不仅仅是量化宽松，假设四大经济体的央行集体实行负利率政策，您还能把钱放到哪里？

  二是土地供应冷热不均。有人问我，上海买不起了，回老家买房如何？如果您觉得现在便宜、未来也不指望涨价，那没问题。

  但是，国土资源部已经告知我们北京警方将犯罪嫌疑人陈某等4名涉案嫌疑人抓获。据陈某交代，中小城市土地敞开供应，但热点城市无地可供。《全国土地利用总体规划纲领（2006～2020年）调整方案》中已明确：“严格控制超大城市、特大城市用地范围，合理安排大中小城市用地，报国务院审批土地利用总体规划的超大和特大城市核心城区建设用地范围原则上不增加”。

  因此，我们看到超大和特大城市不仅是现在、而且在未来都不会增加住宅用地供应，供求失衡的局面将会长期存在，只要政策不发生改变。

  房地产的核心是“人、地、钱”三者之间的匹配关系，我们一直强调“人口流向大城市是世界性趋势”，人口活动的背后是资本的活动，去年底北上广深杭宁等六大城市人口占全国比重为6.4%，住户存款余额占比达到15.8%，资金流向了大城市。大城市的土地供应却是少有的，六大城市住宅用地供应仅为4.6%。

  如果我们不增加大城市的道路建设用地，道路拥堵就没法消解；如果我们不增加住房建设用地，住房少有就会加剧，房价泡沫就会延续膨胀。

  房价泡沫膨胀风险不能不防。其实，政府要防控房价泡沫风险并不太难。

  这两年，因为华人大量涌入，温哥华房价大涨，现在温哥华政府不但对外国人额外征收高达15%的房产转让税，明年1月还要对空屋加征2%的房产税，温哥华房价明显很难再涨了，悉尼政府也采取了收紧信贷政策一样抑制了房价快速上涨，其实，政府想要控制房价上涨还是很简单的。

  让人买房不容易，不让买可太容易了。正如让经济增长不容易，让经济下滑可太容易了。

  尽管热门城市限购限贷并不是“更好地发挥市场主导的基础性作用”的政策选项，但是，对太火爆的市场，短期的限购限贷也不是一件坏事，对于市场的长远健康发展是有好处的，可以让土地市场降降温，让房价不要涨得那么快。就开发商而言，其实稳定发展才是*重要的，楼市的忽上忽下、大起大落会导致客户群体的不停变化，会导致市场定位和产品定位发生重大偏差，会使得市场销售莫衷一是，对于企业的现金流管理产生极大的考验，企业也没办法制定发展战略。

  但是，政府不能长期的限购限贷、不能总在需求端做文章，也不应该在房价上涨时就限购限贷、抑制需求，经济下行就放松限购限贷、拉动*，库存多了就降息降首付给补贴、促进买房，市场火爆再重回调控、打压需求。

  政府不能只盯着短期的房地产需求端调控，为什么不能触及房地产供给侧改革呢？

  关键是人口和资本早已如水一般可以自由活动，政府应当围绕市场配置资源为主导来配置城市土地资源。依照党的10八大提出的“使市场在资源配置中起决定性作用”，是否是应当从根子上调整“控制大城市边界和控制大城市人口规模”的国策，使得大城市发展更加符合人性和社会发展规律？

  人口流向大城市，是由于人类是群居动物，需要更多的面对面信息交流和情感交换，大城市的信息获得成本更低、单位生产效力更高、职业发展空间更大，大城市理应承担更多的发展和提供更好的居住环境。

  说到房地产供给侧改革，首先应当改变大城市土地减量化的政策，增加超大特大城市的住宅建设用地指标。

  只有增加住宅用地，才能从根本上调整供求关系，这也符合供给侧改革的逻辑。不用担心大城市没有土地，大城市减少一些农用地，不仅可以提高城市土地利用效力和单位产出，而且土地供应预期改善了，房价、土地市场自然就降温了，泡沫也会慢慢消退。

  其实，就算是大城市减少一些农用地并不会真的破了18亿亩耕地红线，恰恰相反，由于人口流向城市，使得农村人口城市化，进而推进农业现代化，反而会多出耕地，就像2009年土地普查成果显示的一样。

  其次，还是要打造都市圈及其周边特点小镇，实现产业、生活各具特色的卫星城布局。

  我们的城市究竟需要什么样的人口？不同城市需要的人口是不一样的，上海要打造创新核心，但是上海没有那么多的车库可以让大学生用来创新，只要上海与周边中小城镇实现快速路，苏州同里、盛泽一样可以成为创新小镇。上海不是需要更多更有活力的年轻人吗？那就不要让年轻人远离上海，为他们创造轻松愉悦的、来去自由的创新环境。

  白天流动的人口与夜晚静止的人口也可以是不一样的。打造都市圈可以使超大特大城市成为年轻人白昼发展的工作聚集地，而周边中小城镇又变成他们夜晚归宿的欢快生活地。

  到2050年，上海老年人将达到30%，嘉善是不是变成上海的养老小镇呢？不要以为未来的老年人会成为包袱，那会儿的老年人既有闲钱、又有闲暇，也愿意为自己消费，老年养老公寓、老年戏曲影视、老年文化教育、老年医疗保健都会有很大的市场机会。

  虽然，这些超大特大城市周边的中小城镇房价会涨起来，但大都市的房价就不会涨那末快了。

  核心政治局已经提出“抑制资产泡沫”，相信大都市的楼市泡沫其实并不会继续快速膨胀，通过将人口置换到周边中小城镇、进而减缓大都市的土地供求失衡，其实正是大都市较好的发展路径，也是周边中小城镇突起的很好机遇。

  超大特大城市少有要做的事就是敞开胸怀、拥抱这些中小城镇、通过快速路把中小城镇联结起来，相信中小城镇都会迫不及待地迎接这个拥抱的。G20共鸣要推动更加积极的财政政策，政府发债将会继续大幅爬升，这不正是大都市及周边中小城镇一个很好的发展机会吗？

  这对于房企及其相关人士意味着什么？

  这意味着，城镇化战略将发生改变，都市圈的中小城镇或将成为土地供应的主战场，当然也是房企未来的主战场，房企应当紧盯政策，包括大都市的轨交与高速路规划调整、都市圈中小城镇计划调剂、政府工作报告、地方政府债务置换与发债，预先研判、提早布局，货币政策已经不能激起平衡的增长，大水不会继续蔓延，未来就看国策调剂和都市圈建设能不能成为供给侧改革的发力点了。

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