公交从沪港对比看上海豪宅走势

作为楼市的一个主要组成部分，豪宅市场需求一直真实存在。上海豪宅市场会何去何从？为了弄清这个问题，我们特地选择已发展成熟的香港豪宅市场，通过对价格、地段、受众群体等多维度对比，来探究上海豪宅市场未来发展趋势。

从沪港对比看上海豪宅走势

沪港顶级豪宅比拼

沪港两地的顶级豪宅都是什么样的呢？下面我们将从价格、地段、需求人群等多个方面，对沪港两地的顶级豪宅进行对比。

价格：香港豪宅卖得贵

目前，中国香港售价最高的豪宅要数天玺了，由新鸿基打造，最贵的单元售价为75万元/平方米，不仅全香港最贵，在全球目前暂时也难以找到这么贵的物业。别墅项目中，新近创下的纪录是普乐道10，去年以8亿港元售出，按照当时的折算，约合86万元/平方米。

与香港豪宅价格相比，上海还不到其三分之一。目前最高售价为中粮海景壹号，在今年10月底，中粮海景壹号曾销售出过一套单价21.6万元/平方米的豪宅，刷新了顶级项目汤臣一品创造的上海豪宅成交单价纪录。就别墅而言，目前总价最高的项目为松江区佘山世茂佘山庄园，当时成交价高达2.05亿元，这可能为上海别墅项目成交最高纪录。目前虽然也有项目总价过亿元，如绿城玫瑰园、佘山月湖山庄等，总价均未超过该项目。

受众：沪港两地有区别

对于上海豪宅市场来说，也是一个开放性市场。在上海置业的人群中，除了本土人士之外，也有部分来自江浙以及全国其他地方的富裕阶层。但目前受到宏观调控的影响，因此豪宅更多时候还是买来自住。当然，上海顶级豪宅受众群体也主要是由富豪和名人组成，如姚明就在翠湖天地购置了一套住宅。

对香港市场，行业认为它跟内地市场还不太相同。香港的豪宅供应少，香港土地有限，尤其是开发豪宅的土地更是稀少，而香港经济发展还是比较稳定，人们积累财富的速度比较快，豪宅的供应速度赶不上财富增长的速度，豪宅自然供不应求。除了本土富豪之外，内地富豪也会在香港置业，相传、、等国内巨擘都在香港豪掷数亿元买楼。

地段：香港靠山沪靠水

山、水两大主要元素是顶级豪宅必不可少的，如香港的太平山顶、维多利亚港，上海的黄浦江及佘山，已是顶级豪宅聚集地。相对而言，香港更多“靠山”，而上海偏爱请读者仅作参考水景。

香港豪宅主要集中在三个地方，如太平山顶、半山以及浅水湾，其中浅水湾为新兴的豪宅聚集区。无论是商业巨头家族、澳门赌王何鸿燊家族，还是娱乐明星刘德华、周星驰，都拥有山顶的物业，如普乐道10号别墅，周星驰及菱电公司各占一半权益。而山顶豪宅之中，在普乐道、种植道、白加道及施勋道，因能俯瞰维港景致，更成为名副其实的豪宅聚集地。

而在上海，豪宅领域的标杆一向是以汤臣一品、中粮海景壹号等为首的滨江豪宅群和以佘山为核心的独栋别墅群。此外，在市中心区域如新天地附近等，其地段具有不可复制性，因而也有高端豪宅分布，如翠湖天地等。

设计：沪港两地差不多

在设计、配备方面，沪港两地的顶级豪宅相差不大。当然，由于香港豪宅市场较为成熟，在这方面，上海借鉴颇多。同时，香港的高端住宅开发商来上海发展，则直接将香港经验移植了过来。

在户型设计方面，公寓户型均已大面积见长，如天玺的公寓户型面积接近或者超过400平方米，而海景壹号售价过亿元的公寓也差不多这么大。别墅项目面积则无统一标准，普乐道10号建筑面积达800余平方米，而上海的檀宫，面积在1550～1850平方米之间。在内部装修和配套方面，两地都做到了穷尽所能，如天玺的厨房，设备加装修就耗资 00万元。此外它的特色也很突出，如每个房间可按不同的喜好收听不同的乐曲。中粮海景壹号也在内部配套方面下足了功夫，休闲娱乐、健身等一应俱全。

出身：两地皆系出名门

顶级豪宅有着不一样的“血统”。比较两地顶级豪宅的“出身”，不难发现有个共同点，即全部系出名门。

香港的天玺由新鸿基打造，这家老牌香港开发商，在豪宅开发方面，有着自己的心得，这家亚洲老牌高端住宅开发商，在内地也打造了不少豪宅产品，如上海的凯旋滨江门、成都的悦城天际屋等，都是所在区域内最高端的住宅产品。上海的豪宅产品除了香港开发商外，还有本土开发商，如汤臣集团、、世茂集团等打造的产品，也是上海数一数二的顶级豪宅产品。

当然，香港的顶级豪宅中，有一些豪宅与富豪或者名人有着千丝万缕的关系，而受到市场极大关注。如被称之为“屋王”的普乐道10号，股东之一就是“星爷”周星驰，而星爷的邻居，包括霍英东家族，以及前行政总裁麦雅文夫妇等。但在内地，富豪比较低调，顶级豪宅的拥有者姓甚名谁，至今是个谜。

沪豪宅市场如何发展

香港的太平山顶、维多利亚港，也许是上海所不具备的，但上海也会结合自身的特点，形成具有上海特色的豪宅市场。

香港的豪宅市场是沪港台三地中最成熟的区域，其豪宅向来是中、港富豪及国际投资者竞逐的目标。自1997年亚洲金融危机之后，香港豪宅市场曾受重创，售价腰斩。但于200 年触底反弹以来，已经创下新高，而且走势一直比较稳健。

豪宅最为关键的一个因素在于地段，要么占尽先机，要么是不可复制，比如香港的太平山顶，可以俯瞰全香港。上海没有山景，但是水景却是一大特色。目前豪宅聚集区——板块，已经聚集了诸如汤臣一品、中粮海景壹号、凯旋滨江园等项目。可以预见，在未来，沿江两岸将会分布更多高端住宅，水景豪宅成为上海豪宅市场中一个最为重要的组成部分。

另外一种可能就是最为核心的区域，会出现一些豪宅产品，比如在新天地旁边打造翠湖天地一般，静安区、黄浦区以及附近等有可能还会出现售价更高的项目。不过随着上海核心区域土地供应的减少，这类产品的供应量会极为有限。

上海的豪宅价格会否也涨到新高？从目前来看，上海豪宅市场仍然存在相应的需求。上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，因为刚性自住和改善型需求的诉求存在，因此豪宅需求不会因为调控和限购而消失。两岸房地产评论家蔡为民更是直截了当地指出，压抑了两年多的改善型需求会在明年释放，因此上海豪宅市场在未来一段时间里，会走出一波强劲的。但这都不足以让顶级豪宅涨到香港的水平，不过，联想到有经济学家曾指出，北京最贵的物业将达到 0万元/平方米，对于这样的目标在，上海还是有可能会实现。