行业对当前房地产形势的三大看法

对于当前房地产形势，我主要有三点看法：一是当前深圳房价和其他一线城市分化的现象和股市有关；二是靠农民工来去房地产库存的思路值得商榷；三是房地产市场去库存的根本目的是稳投资。

中国社会科学院金融研究所研究员 尹中立

对于当前房地2.尽可能地多提供几个关键词产形势，我主要有三点看法：一是当前深圳房价和其他一线城市分化的现象和股市有关；二是靠农民工来去房地产库存的思路值得商榷；三是房地产市场去库存的根本目的是稳投资。

谈到房地产市场，我估计所有的人跟我一样都很困惑。本人开始研究房地产市场是十年前，当时的北京房价在一万左右，但自己工资只有2000元左右，口袋里囊中羞涩，因为现实的需要，产生了对这个问题的观察、分析的兴趣。一开始把注意力放在房地产投机行为上，认为是浙江人、温州人炒房团把北京的房价炒起来了，曾经写了一篇抨击的文章，核心观点是政府应该打击温州炒房团。回过头来想一下，其实这种观点是站不住脚的。

进一步研究，发现房价和人口结构有关系。从人口结构的角度来看，上个世纪60至70年代是中国的婴儿潮，60后、70后这一批婴儿潮有3亿多人口，这批人到1998年前后正好30多岁，他们进入必须成家立业买房的时候，因此，中国进入住房需求的高峰。

住房制度改革在1998年开始取得突破性进展应该与住房需求的压力有关。政府关于住房问题的关注从1981年开始， 同志做出了明确的批示，从1981年提出住房制度改革一直到1998年，雷声大，雨点小，很难推动，因为这个事情是牵一发而动全身，社会风险很难评估。为什么1998年不得不做这件事情？除了亚洲金融危机的压力之外，另外一个内生的压力就是大量60后在那个时候需要买房子，以前的实物分配制度已经难以维系，必须放开房地产。

如果从人口结构的角度来看，2015年将是中国住房需求的拐点。这一点可以类比日本的人口结构和房价之间的关系，日本的劳动人口占总人口的比重是在1990年达到了峰值，后来往下走，中国的峰值是2015年。从人口结构的角度来看，未来房地产问题一定是比较严重的。

研究房地产价格的另外一个视角是货币政策。当货币政策扩张则房价必涨，反之，货币政策收缩则房价走弱。2001年以后， 出现升值压力，大量国际资本流入中国，加上出现较大规模的外贸顺差，使得外汇占款快速增加，中国出现流动性过剩，2005年前后的房地产价格上涨与此关系密切。

如果看看2015年的房地产价格走势，似乎和人口结构及货币政策等因素关系不大。因为2015年的情况是两极分化，而且分化很严重。首先是一线城市和三四线城市有明显的分化，这是以前房地产市场所不曾有过的。从2000年一直到2010年，每次房价周期波动当中，一线城市，三四线城市都是齐涨共跌，不同城市的房价变动幅度不同但波动的方向是一样的。但是2015年底明显出现了分化，一线城市是涨的，平均涨了20%左右，深圳涨了40%多，但是三四线城市大部分是下跌的，最多的跌了5%点多，这种分化以前不曾有过。

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房地产还将有一波红利？官方亮出底线，想买房看清形势再下手 有专家认为，目前中国城镇化率为60%左右，预计在5年之内可能会达到70%。而如今非户籍人口还有一定的增量需求，这部分需求恰好是房地产最后的一波增量红利。因此，还没买房的人不要对眼下的行情太悲观，可以考虑抓住这个机遇。2019年楼市过热过冷的概率都很低，只要不是恶意炒房，无论投资还是自住都是不吃亏的。

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房地产评估的三大基本方法是什么 房地产评估的三大基本方法是市场比较法、收益法、成本法。市场比较法指的是把被估价对象和在估价的时候的近期交易的相似类型的房地产进行比较，并且把这些房地产的成交价格做一定幅度金额的修正和调整。收益法指的是通过对被评估对象在未来一段时间以内有可能取得的收益进行估算，并且折算成一定的具体金额。

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房地产发生三大变动后，刚需买房要再等等吗？ 买房是基本需求，大家都需要房子来安放自己的后路与安全感，但是如今的房子却不是这么好买的。买房本身也不是一件容易事，但是以前为什么没那么难呢？因为大家买房大多是在成家立业之际，如果家底很厚实或者自己很有本事，那么赶早就置业买房了也很妥帖。如果人生没有多大的惊喜，那么在3并且一直把社区当作核心0多岁成家立业的时候买房，也是不

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房地产危机再成热点 需警惕三大风险 对于中国而言，无论是从经济规模上，还是国土面积上，都是一个大型经济体，并且由于历史上行政计划的延续，事实上中国不同区域的房地产市场的联动性远远小于完全市场经济国家，因而各个区域房价在上涨一段时间后，往往会呈现区域分化的特点，因此中国出现全国性的房地产崩盘的概率非常之小。

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房地产崩盘三大前兆识相的人都应该先看看 1、一线城市房价三月开始下跌：比如国外的纽约、旧金山，国内的北京、上海这些城市的房价出现大跌；2、股市在疯狂上涨后暴跌：股市和楼市泡沫是相伴而生的，在楼市崩盘前股市出现疯狂的上涨；3、住房市场成交量下降：房地产出现有价无市、无人买房的局面，住房市场出现观望情绪。

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