高考加油地产新建与二手房价冰火两重天房价走势真实魏家

地产：新建与二手房价冰火两重天房价走势真实方向 荐7股 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：

国家统计局公布2017年1月份70个大中城市及一线和热点二线城市住宅销售价格变动情况一单都不可能。

15个一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施房地产调控政策以来，市场变化明显，房价持续趋稳回落。其中，11个城市1月份新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1至0.5个百分点之间； 个城市环比持平；广州市环比上涨0.6%，涨幅已连续4个月回落。

从环比看，一二线城市房价基本止涨。初步测算，1月份一线城市新建商品住宅价格环比继续持平；二线城市新建商品住宅价格微涨0.1%，涨幅比上月回落0.1个百分点。三线城市房价走势总体平稳。1月份三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。

从同比看，一二线城市房价涨幅进一步回落。其中，一线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续4个月持续回落，本月比上月回落2.6个百分点；二线城市新建商品住宅价格同比涨幅连续2个月回落，本月比上月回落0.4个百分点。

观点：

1．投资建议（1）“数据”显示房价上涨压力继续降低1月房价数据显然是“姗姗来迟”，数据仍然显示房价上涨压力大幅下降，15个一线和热点二线城市中的11个城市1月新建商品住宅价格环比下降，降幅在0.1到0.5个百分点， 个城市环比持平；广州市环比上涨0.6%，涨幅连续4个月回落，基本上已经回落至政策可容忍区间内。

二手房同环比数据对不同层级的城市具有不同程度的意义，由于一线城市存量房交易市场规模已经超过新房交易市场规模，因此分析二手房交易情况对一线城市房价的判断更有意义。同时，由于二手房价格形成机制与新房不同，政府对二手房备案过程中房价的管控能力弱于一手房，从而决定了二手房市场更能有效反应市场价格。我们可以看到，本月统计局专家对于二手房价格的解读是缺席的。

从四个一线城市的二手房房价来看，北、广两市环比涨幅分别为0.8%和1.6%，上海和深圳分别环比下降0.4%和0.1%,一线城市总体表现为“有涨有跌”，总体变化在数据上显示是可控的。我们认为虽然数字显示向好，但实际一线和热点二线城市的房价仍然存在巨大向上动能。以北京二手房市场为例，实际交易热度仍然是居高不下，尤其是近期北京市政府频繁释放未来缩减供地的信号（控制总体国有建设用地供应规模、腾退土地优先绿化等），即便考虑北京疏散人口、疏解非核心职能的政策，从基本面看，北京房价仍然有望保持向上动力，除非有更加严格的限购限贷政策出台。上海和深圳的供地数量提升同样压力重重，在大城市化进程的推动下，第一阶段表现的是超大型城市集聚效应的发酵，轨道交通和社会资源将吸引更多的人群以各种形式进入北京，即表现为房价的高速增长，一线城市的房地产市场更多的将体现出边际定价、资产重估和财富属性的三大特点；第二阶段是周边城市享受房价溢出效应影响，从而带动行业的“点”式繁荣。

（2）两条逻辑主线选择投资标的行业估值仍然处于历史低位，部分地产股已经创出年内新低，“跌出投资价值”，我们认为地产股投资逻辑有两条主线：

第一，热点城市及大都市范畴受益房企，看好京津冀、长三角、珠三角、成渝区域中持有大量优质持有型物业或大量优质土地储备的房企：荣盛发展、新城控股、蓝光发展、招商蛇口、阳光城、厦门国贸、冠城大通。

Dunaway回到台上第二，险资价值投资逻辑不变，尤其是在短期下跌下出现的价值洼地房企将更具投资价值，我们看好目前已经被险资举牌的房企：金融街、金地、万科、保利、南国置业、京投发展、迪马股份。