高考加油首例信托资产将于本月公开拍卖魏家

洪叶 绘图 陈骁 山东省高级人民法院近期发布了一则拍卖公告，似乎撕开了房地产浮华的外衣，窥见其内里的暗潮汹涌。这则公告中，提请拍卖的债权人，正是曾为“中融·青岛凯悦”信托项目募资的。如果大家还有记忆的话，在去年的10月份，有一则在各大媒体间流转，而其中的关键词之一，就是“青岛凯悦”（本报在2011年HTC Desire 816预购人数迅速突破60万人10月22日也做了详细报道）。

两家信托公司的“对倒”风波

再来回顾一下当时在业界引起争议的四川信托接盘中融信托房地产资产的事件。

去年10月初，四川信托公告，将发行“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”，总规模8亿元，期限两年，收益率11%-13.5%，高于目前同期限信托产品的平均水平。而在此之前，“青岛凯悦”项目已发行信托计划，委托机构为中融信托。

于是，懂行的人立刻将两款产品联系在一起：凯悦地处青岛香港中路高档旅游商务区，地段优越。当初，青岛凯悦通过中融信托融资，以建成后的销售回款来偿还相关款项。但楼盘推出之后，房地产市场收紧，销售额未达预期，使之前为之专门推出的中融·青岛凯悦信托和建行债权不能按期兑付。同时，监管层又勒令银行收紧对房地产的贷款，这样一来，以前可以申请延期兑付，现在这条路又被阻断，房产公司面临巨大的还款压力。开发商想了一个办法，通过另外一家信托公司，再发一款收益差不多，甚至更高的产品，相当于开发商自己给自己做了延期。而后发产品所融得的资金，实际是偿还前面的债务。业界称这样的做法为“对倒”。

不过，两家信托公司的接力游戏被迅速识破。因此“四川信托·青岛凯悦”的该款产品，引发了销售渠道的强烈质疑和抵制，银行与一些规模较大的第三方理财机构均不愿承接此项目。

于是在2011年10月中旬，四川信托在其官方站上表示，“因川信·青岛凯悦涉及房地产业务，为响应国家对房地产的调控政策，该公司决定不成立该项目信托计划。”

当然，当时的尴尬收场现在看来未必是坏事，四川信托悬崖勒马，逃过一劫。否则，信托的延期兑付乃至不能本息完整兑付，都将对信托公司声誉造成重大影响。

青岛凯悦拍卖参考价低于当年融资额

2010年10月，中融信托发行成立了“中融·青岛凯悦”信托计划，为凯悦中心募集资金3.845亿元。该信托计划存续期限为18个月，可在满12个月后提前结束。

而定于2012年12月12日9时在山东省济南市经十路9977号，即山东省高级人民法院司法拍卖厅公开拍卖青岛凯悦置业集团有限公司名下的位于青岛市市南区燕儿岛路8、10号房产。根据人民法院诉讼资产的数据，拍卖的参考价仅为3.3亿元，低于信托公司为该项目所募集投入的资金。根据拍卖公告，此次司法拍卖能否最终满足债权人完整退出的愿望，将于12月11日最终见分晓。不过，从以往司法拍卖的成交案例上看，这种资产处置方式在意味着资产干净的同时，也往往意味着价格低廉。

据了解，由于国家宏观调控所引发的房地产销售市场不景气，青岛凯悦置业集团在项目封顶后，销售情况不好，根本无力还款。而当年的售楼处，现在早已经被租为他用，成为销售酒水及农产品的综合超市。

一般来说，销售回款是房地产信托的第一还款来源，质押物处置则成为第二还款来源。

在和四川信托的合作流产之后，一直到今年年初时，青岛凯悦的项目运作方仍试图为融资救赎做最后的努力，据说也曾经找过房地产及部分大开发商，但最终也无法挽回资产被司法拍卖的厄运。这应该是今年房地产信托兑付中，出现的首例以拍卖形式完成的信托资产处置。信托资产最终是否能以较高的拍卖价出售，并完整收回信托资金尚未可知。

不过，“青岛凯悦”项目的兑付困难并非个例。今年5月，就爆出过“南京联强集合信托计划推迟8天兑付”的，去年3月30日，吉信·长白山11号南京联强集合资金信托计划正式成立，根据当时信托的管理报告显示，该信托计划共募集资金2亿元，主要用于南京河西的联强国际大厦项目商业物业装修及偿还前期开发贷款。根据信托计划期限，这一信托计划应于今年3月30日到期，并应在10个工作日内兑付本金和利息。但直到4月23日，在华融资产管理公司接盘后，吉林信托才发布清算公告，比预定的兑现日期晚了8天。

应该说，有了青岛凯悦案例的现身说法，无疑会给部分曾试图以“资金接力”的方式，将信托“击鼓传花”游戏继续下去的信托公司和地产敲响了警钟。

重新火爆的房产信托

还是一条优质投资渠道吗？

近日，中国信托业协会发布了三季度末信托公司主要业务数据，今年一季度末，房地产信托余额首次出现负增长，环比去年年底下滑0.24%，至6866亿元。二季度末，再度出现下滑，至6751亿元。三季度，房地产信托一改今年上半年的下降态势，新增额850亿元，环比上涨10.3%。

僵持已久的“青岛凯悦”事件，似乎很难给目前依然火热的房地产信托市场起到镇静作用。一方面是地产信托的重新抬头，另一方面是兑付危机的逐渐增多，那么，对于投资者来说，地产信托究竟是不是一个优质的投资渠道呢？

房地产信托产品的风险，主要来源于两个方面：一个是抵押物的风险，对投资人来说，融资规模（抵押物）评估价的比例越小，其风险越小；另一方面，即是融资方的流动性风险，一般来说，资金实力雄厚、经营范围更为多元化越不容易出现流动性风险，从而最终保证信托计划的如期兑付。

以青岛凯悦中心这一信托计划为例，抵押物评估价值为9.56亿元，抵押率低于40%，对于投资者来说需要评估这样两种风险：一、青岛凯悦中心的房价有没有可能在短期内下跌60%，即跌破40%的警戒线，这是市场性风险；二、虽然房价不会跌破40%的警戒线，但是否能有相关机构或者个人短期内接下这一项目，这就是常说的流动性风险。

一般来说，一个优质的房地产信托产品关键自然在于开发项目本身，这样的项目往往具备地处经济发达的城市、地段优越、拥有稀缺的自然资源或规划及配套资源。

客观地说，青岛凯悦中心的案例对信托业来说未必是坏事，相信在此之后，投资者会更加谨慎地来选择房地产信托产品。