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海南土地一级开发逐渐向“市场运作”转变

日前中南建设与儋州市政府签订协议，前者负责对后者4500亩土地进行成片开发，开发后儋州市政府将土地收储并通过“招拍挂”进行出让，收益中南建设占70%，儋州市政府占30%。业内介绍，这是社会投资人参与海南土地一级开发的缩影。在眼下的海南，“生地出让”已成为过去式，土地一级开发逐渐由“政府垄断”向“政府主导、市场化运作”的方式转变。

一种不同以往的发展模式

什么是土地一级开发?省国土部门相关负责人介绍

，它是指由政府或其授权委托的企业，对城市国有土地或乡村集体土地，即俗称的毛地或生地，进行统一征地、拆迁、安置、补偿并进行适当的市政配套设施建设，使土地达到“三通一平、五通一平或七通一平”的建设条件，即大家所说的“熟地”，再对“熟地”出让。土地从“生”成“熟”及拆迁、安置是需要成本的，双方提前会约好，企业投入资金将会得到一个固定的收益率。与此同时，地方政府受资金和专业能力等瓶颈制约，土地一级开发逐渐由“政府垄断”向“政府主导、市场化运作”的方式转变。调查显示，北京从2002年至2006年，由政府完成的储备土地整理面积中由企业为主体实施的面积达到35%。

海南省土地一级开发更优惠

业内人士介绍，为什么投资企业敢去参与土地一级开发?这就涉及到盈利模式的问题。业内透露，在目前各地出现的两种盈利模式中，企业参与海南土地一级开发更优惠。

据介绍，投资人的利润空间政府一般都会按相关规定先进行约定。《北京市土地储备和一级开发暂行办法》中规定，通过实施土地一级开发最高可获8%的利润，而且贷款利息可直接进入开发成本;杭州规定整体利润可达10%。但是在海南这一比例则更诱人：《海南省人民政府关于规范企业参与土地成片开发的通知》中规定，土地一级开发的增值收益分成比例最高可达70%。在当前的情况下，土地资源的稀缺性和社会需求增长的矛盾日益突出，而且土地在很长一段时期将处于增值过程，国家将土地开发成本列为土地出让收入的支出范围，这就为投资人获得利润提供了有力保障。

诱人的不仅是分成

业内人士告诉记者，其实投资者参与海南土地一级开发政府并不仅仅是看中这“70%分成”，虽然这一分成比例已非常高。据介绍，一些人并不在乎一级开发带来的收益。因为参与一级开发存在资金占用量大、工期时间长等问题，而且政策风险也多。投资者参与热情高，一个极重要的原因是为了拿到该地块的二级开发权。

一位参与海南土地一级开发的北京开发商告诉记者，他们介入一级开发，就是想借此更好把握土地规划定位等，便于企业在下一步拍卖中掌握主动权，进可拿下土地二级开发权，退可坐享一级开发收益。记者随后了解到，参与儋州市地的一级开发的中南建设表示，希望积极介入上述土地的二级开发。

社会投资人参与海南土地一级开发正越来越多。早在2006年底，三亚市即召开海棠湾开发进展情况汇报会。经过数轮博弈，7家国内外企业被确定为进驻海棠湾的首批企业，包括香港盈科地产、香港保利集团、上海家化集团等。2007年4月，首创股份投资海口市西海岸新区的土地一级开发项目。2008年在海南(香港)经贸周传出，海口金沙湾项目开发方式为土地一级合作开发，建设年限7至8年。

据调查，进入海南土地一级开发市场的公司，主要包括各级政府的城投公司，如海口城投等;建筑类企业，如中南建设等;房地产及其他综合类企业，如香港盈科地产等。海口城投对长秀片区的开发过程，即类同土地一级开发过程。

可能的政策等风险

投资人开始在土地一级开发领域积极布局，抢占先机，这是市场趋势。但业内人士同时也发出提示，正确识别风险非常重要。据上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅介绍，“掘金”土地一级开发，一要注意政策变化风险。目前土地一级开发并没有统一的规范，各地一级开发协议不尽一致。现实中企业分成比例过高，跟土地出让收支管理办法应该说是有冲突的。这就需要做好在出现政策风险时，收益收窄的准备。此外，金融政策变化，如利率、汇率变化，土地出让价格变化，信贷政策，都会影响到地产市场需求，加上一级开发周期长，要注意资金链断裂风险。

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