老年住宅的商业模式和融资方式研究

老年住宅的商业模式和融资方式研究

一、养老 住宅 的定义、类型及特点

（1）老年住宅的定义

《老年人建筑设计规范》中将老年住宅的定义为：老年人居住建筑是指老年人长期生活的包括经济供养、生活照料和精神慰藉三个基本内容的居住场所，包括老年住宅、老年公寓、干休所、老人院（养老院）和托老所，也包括普通住宅中供老年人居住或是使用的部分。老年住宅一般由老年人居住建筑和老年人公共建筑两部份组成。

（二）老年住宅的类型及特点

由于各国国情的不同，老年住宅的种类和特点也不尽相同，根据老年住宅建筑的情势、经营主体及所处的环境不同，老年住宅可以分为四类：适老化通用住宅（包括自住型老年住宅），专门老年住区（老年社区），养老院、敬老院、老年福利核心等福利性机构，老年公寓。一般来说，单位床位专门的老年社区的建造本钱较高、老年公寓次之、适老化通用住宅位居第三，养老院、敬老院、老年福利核心等福利性机构*小。

2、养老住宅在国内外的发展现状

（一）国外老年住宅发展的现状

老年住宅70年代初创于北欧，目前在发达国家已盛行，如美国、加拿大、瑞典、荷兰、日本都有不少范围的老年住宅。

1、国外老年住宅的演进过程

尽管美国出现了许多深受老人欢迎的老年社区型的老年住宅，但从世界各国老年住宅整体演化趋势看，发达国家的老年住宅经历了从无障碍老龄住宅到混合的演变式住宅，再到适应老龄社会的通用住宅的演进历程。（注：本节内容来自相干资料整理，但是我个人的理解这是自住型老年住宅的演变进程。）

（1）无障碍老龄住宅

这类住宅是在老人的视力、体力等功能下降的基础上，针对老人不方便的地方，在设计时加以考虑。通常一个住宅小区只建1—2 栋，栋内有专门为老人服务的系统亲人们也被蜇伤。这种住宅一方面造价比较高，另一方面将老年人同外面世界无形地隔离开来，不利于老年人的身心健康看看最喜欢那些，*终没能大规模推广。

（2）混合的演变式住宅

这种住宅是通过在一栋一般住宅里，拿出几个单元来做老龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务。在这类模式下，人到老了要搬家，而且不能同子孙生活在一起。如果子孙也在同一栋楼里，则比住在单独的老龄住宅里有更多的优越性。

（3）适应老龄社会的通用住宅

考虑到大多数人都不喜欢在自己的一生中频繁搬家，一种从生到死都能使用的通用住宅营运而生。这类住宅在设计和建造时，就把老年人的需要斟酌进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在一开始就把这些考虑全部都实现，而是根据老人年龄的变化逐步地来实现。如日本提出的“百年住宅”和“长寿住宅”就是一种通用住宅，该住宅通过改造住宅空间来适应人生不同阶段居住需求。

2、主要发达国家和地区老年住宅的发展现状

由于传统文化的不同，西方人在养老方面更寻求“独立”，提倡社会养老。而东方人由于遭到儒家文化的影响和为避免重蹈西方高福利国家沉重财政负担的复辙，在老年人养老方面更希望发挥传统文化尊老爱幼的风尚，提倡家庭养活老人。

亚洲国家的养老住宅

亚洲国家老年人养老的*主要特点是提倡居家养老，鼓励年轻人赡养老人。因此，亚洲国家养老住宅的主要形式是普通自住型养老住宅和老年公寓，通常情况下采取老年人和子女住在一起或住在距离较近的不同住宅。为了鼓励年轻人照顾老人，亚洲国家常常通过实行各种优惠政策引导年轻人和老年人住在一起或住在较近的距离内。

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