高考加油长江证券经济疲软与政策退出的双重阵痛魏家

长江证券：经济疲软与政策退出的双重阵痛 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

美国6月房地产数据评述：经济疲软与政策退出的双重阵痛报告要点2010年6月份美国房地产数据7月份住房建筑商信心指数连续两个月下滑，降到了09年4月来的最低位14点。6月份经季节性因素调整的新屋开工数折合成年率为549,000套，环比下降了5.0%并低于市场预期，是09年10月以来的最低水平。6月份建筑许可增加2.1%，折合成年率为586,000套，高于经济学家此前增加0.7%的预期。

6月份成屋销售环比大幅下降5.1%，折合成年率为537万套，美国4月经季节调整标准普尔/Case-Shiller房价指数较上月上涨0.4%，高于0.1%的预期。未经季节调整的标准普尔/Case-Shiller房价指数较上月上涨0.8%,同样高于上涨0.2%的预期值，同比涨幅则为3.8%。6月现房销售均价上升至23.1万美元，环比上升4.53%，新房均价则下跌至26.3万美元，跌幅为0.68%。

购房退税优惠政策到期打击房地产市场4月底首次购房退税优惠政策的到期加剧了地产市场的低迷形势，使得6月的信心、开工、销售都降至了今年的低点，短期房地产市场向下寻底的态势已经不可避免。虽然国会宣布退税政策延长至9月，但延长的不是买房截止日期，而是交付日期，即允许房屋购买者完成购买手续的时间延长到9月，因此国会的决策并不能构成房产市场的实际利好，相反确立了政策退出的前景。从这个因素考虑，购买者和建筑商降低信心是市场对房产悲观预期的自然结果。

削减赤字使得推出房产刺激政策的可能性减小7月23日，奥巴马政府公布了一份评估报告，将对2010财政年度联邦预算赤字的预期下调850亿美元，同时今年年底联邦赤字降至1.47万亿美元，而不是此前预期的1.56万亿美元，占GDP的比例从预期的10.6%降至10%。在就业和消费市场持续低迷的情形下，政府首要解决的是非农就业能否持续增长这个事关全局的核心问题，因此在捉襟见肘的困难局面下刺激房产市场的手段有限。

推动租房或将成为政策选择在克林顿和小布什的时代，“国家住房拥有战略“和”居者有其屋“的政治口号使得扩大住根据教育部消息房拥有率成为了政府眼中天经地逐渐形成自己的特色义的事情，购房补贴和税法的规定开始有意识地向鼓励购买住房偏斜，但金融危机的爆发使得负资产的房主们实际上成为住房的租用者。奥巴马政府或许会借鉴德国“福利住房”制度和“先存后贷”合同储蓄模式来保障居民的住房需求。

近两周美国6月份的房地产数据陆续公布：

1、信心：美国住房建筑商协会(NAHB)19日发布的月度调查报告显示，7月份住房建筑商信心指数连续两个月下滑，降到了09年4月来的最低位14点，显示出建筑商对房地产市场低迷的信心，且离50的乐观/悲观临界值越来越远。

2、开工：7月20日，美国商务部表示，美国6月份经季节性因素调整的新屋开工数折合成年率为549,000套，环比下降了5.0%并低于市场预期，是09年10月以来的最低水平。同时，实际新屋开工数从5月份的55,300套降至54,200套，单户型住宅新屋开工数由457,000套下降至454,000套，降幅为0.66%，两户或两户以上的多户型住宅开工则大幅下降21.49%，至95,000套。此外，6月份建筑许可增加2.1%，折合成年率为586,000套，高于经济学家此前增加0.7%，折合成年率为578,000套的预期。

3、销售：美国全国地产经纪商协会(NAR)22日表示，6月份成屋销售环比大幅下降5.1%，同比上升9.8%，折合成年率为537万套，同时，库存增加，价格几乎保持稳定。分地区来看，除去东北部的全美其他各个地区成屋销售均放缓。东北部地区成屋销售增长7.9%。但南部地区销售量下滑6.5%。西部和中西部地区分别下降9.3%和7.5%。新屋销售的下滑更加严重，5月新屋销售30万套，环比下滑32.7%。受销售不畅的影响，存销比大幅攀升，6月成屋存销比为8.9，环比上升7.23%，5月新屋存销比为8.5，环比上升46.6%。

4、房价：美国4月经季节调整标准普尔/Case-Shiller房价指数较上月上涨0.4%，高于0.1%的预期。未经季节调整的标准普尔/Case-Shiller房价指数较上月上涨0.8%,同样高于上涨0.2%的预期值，同比涨幅则为3.8%。6月现房销售均价上升至23.1万美元，环比上升4.53%，新房均价则下跌至26.3万美元，跌幅为0.68%。