行业地产房地产行业政策调控加码股价已反映悲观

地产：房地产行业 政策调控加码 股价已反映悲观预期 类别： 机构： 研究员：

[摘要]

事件：

国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。主要内容包括提高二套房首付比率至60%，贷款利率不低于基准利率的1．1倍。本地二套房和外地一套房家庭将停购，二手房交易营业税全额征收，国务院要求各地确定价格控制目标并公布落实房价约谈问责机制等。

点评：

新国八条超出市场预期，属于近年来最严格新国八条的严厉程度要超出市场预期，将二套房首付比率提高至60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍，将贷款购房的杠杆效应压到极致，要求各地明确指定价格控制目标，本地二套房和外地一套房家庭将停购，限购和停购范围扩大，行政干预直接升级，二手房交易营业税全额征收，之前是普通住宅差额征收，直接加大二手房购房成本，还不是说是合作例如一套一百万的房子，如果卖200万，之前只用交5.5万的营业税，现在则要交11万，这些措施都将矛头直指投机性购房，可谓史上最严。

政策将逐步发生累计效应从去年4月份以来，调控政策逐步加码，虽然房价涨势已经得到明显的抑制，但是部分城市涨势在去年10月份以来又有加快趋势，日光盘频现，为了巩固调控成果，国务院再度出台严厉措施，我们认为政策的累计效应在未来将逐步影响到房市的量价，2011年房市调整压力加大，成交量将明显收缩，部分过热城市，房价可能会出现一定程度的调整。

地产股股价已经包含悲观预期政策的累计效应对价量齐升的楼市肯定是有很明显的抑制作用，但是对地产的股价影响有限，地产股2010年PE只有10倍左右，2011年业绩也基本锁定大半，目前的估值基本上已经反映了这些政策的悲观预期，往下调整的空间有限，政策落定后，2011年对地产的调控方向基本上已经明朗，只剩下悬而未决的房产税，关于房产税，虽然并未明朗，但市场基本已经预期，而且初次出台也不太可能过于严厉，目前地产股估值处于历史底部，往下调整又将带来估值修复机会。

但是这些政策累计效应肯定会逐步影响到未来地产的成交量和价格。总结为一句话，地产股的机会是跌出来的，但是并不具备趋势型反转的条件。个股建议继续关注万科、金地、保利、华业地产、首开股份、冠城大通因调整带来的机会。