周江政府将完善住房公共政策加大住房保障

◎ 周江

2004年以来，针对房地产投资增加过快、供需结构矛盾日益突出、部分地区房价上涨较快等突出问题，我国持续三年实施房地产调控，调控措施不断完善，调控效果已逐步显现。2007年，在继续改善房地产调控的基础上，政策重心逐步向完善住房公共政策、加大住房保障力度转移。以《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2008]24号）文件为标志，我国住房保障制度建设和发展进入新阶段。

2007年我国房地产市场概况

根据目前的统计数据分析，2007年，我国房地产市场呈现如下特征：

房地产开发投资持续快速增长，住宅投资仍然占据主体地位。2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长 0.2％，增幅比上年提高8.4个百分点。其中，商品住宅投资18010亿元，同比增长 2.1％，增幅比上年提高6.8个百分点；办公楼投资10 7亿元，同比增长11.7％，增幅比上年下降9. 个百分点;商业营业用房投资2776亿元，同比增长17.9％，增幅比上年提高2.9个百分点；其他投资 457亿元，同比增长 8.1％，增幅比上年提高26.7个百分点。

住宅市场需求从总体上看比较旺盛，空置住房面积下降加快。2007年，全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5％，增幅比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7％，增幅比上年上升11.6个百分点。其中，现房销售面积2.12亿平方米，同比增长5％，增幅比上年上升15.1个百分点;期房销售面积4.79亿平方米，同比增长 6％，增幅比上年上升4.2个百分点。与此同时，商品住房空置面积继续下降, 12月全国空置商品住房6756万平方米，同比下降16.6％，降幅较上年加快8.6个百分点。

全年房价涨幅较高，部分城市12月份房价环比开始下降。2007年，70个大中城市房屋销售价格平均涨幅为7.6％，涨幅比上年快1.8个百分点；新建商品住房销售价格同比上涨8.2％，涨幅比上年快1.8个百分点。其中，上半年房价涨幅基本平稳，从6月份开始房价涨幅明显加快，到11月份房价涨幅有所放缓，12月份部分城市房价环比涨幅开始下降，70个大中城市中环比下降的城市有18个，石家庄、沈阳、长春、长沙、广州、深圳、南宁、贵阳、昆明、西安等10个城市房价环比涨幅下降约0.2％。

地价涨幅加大，局部地区出现房地价格倒挂现象。据国家统计局数据，2007年一至三季度70个大中城市土地价格上涨较快，平均上涨12.8％，其中一季度上涨9.8％，二季度上涨1 .5％，三季度上涨15％；而同期70个大中城市房屋销售价格平均上涨6.7％，一至三季度地价上涨幅度比房价增幅高出约一倍。部分城市“地王”频出，新出让地块的楼面地价，已接近或超过周边在售楼盘房价。这种房地价格倒挂的现象值得重视。

2007年主要房地产政策及影响简析

2007年，利用税收、金融等经济手段实施调控成为房地产政策的主要特点。与此同时，随着住房公共政策的加强，住房保障制度建设取得突破性进展。

税收政策

2007年1月24日，国家税务总局出台了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起，房地产企业土地增值税的交纳将由先前大部分地区实施的“预征制”转为“清算制”。

清算土地增值税本身是土地增值税征收管理的一个环节，并非新出台的税收政策。由于项目开发的速度越慢、土地囤积的时间越长，企业就会支付更多的税款，从长期看，该政策落实的效应表现在三个方面：一是有利于降低房地产开发利润率，控制房地产开发中的“暴利”现象；二是防止开发企业囤地，加快开发进度，进而改善住宅供求关系，缓解房价上涨压力；三是压缩高档商品房的利润空间，引导投资转向普通住宅供应，改善供应结构。

金融政策

（1）加息。2007年，中国人民银行累计6次上调利率。自2007年 月18日至2007年12月21日，金融机构一年期存贷款基准利率不断上调。其中，一年期贷款基准利率从6.12％逐步提高到7.47％，全年累计上调1. 5个百分点。从2008年1月1日起，新的贷款利率将会执行。

对房地产企业来说，贷款利率不断上调将提高融资成本，增加运营压力。对购房者来说，尽管利率每次增加幅度有限，对需求影响不大，但利率的不断提高导致消费预期改变，加息累积效应将逐步显现。从短期看，受影响较大的购房者主要有以下三种，一是首付比例偏低的人群；二是贷款期限相对较长的人群；三是购房资金成本较高的人群。

（2）对购买第二套房贷款提高首付比例和贷款利率。2007年9月27日，中国银监会《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

从该政策实施后的效应来看，由于首付门槛提高、利率上调，投资房地产的利润空间进一步被压缩，风险加大，比较有效的抑制了投机性需求，有利于降低银行房贷风险，防范金融风险。

土地政策

2007年10月10日，国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，明确将工业用地纳入了招拍挂的范围，并明确如土地受让方未缴清全部土地出让价款，不得向其发放国有建设用地使用权证书。

该规定有助于规范土地招拍挂程序，打击囤积居奇、哄抬房价的行为，抑制土地出让过程中的权利寻租行为，使土地出让更加公平。

保障政策

随着房价的不断上涨，城市居民的住房问题越来越突出。2007年8月1 日，国务院出台了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发24号文）。该文件提出，解决低收入家庭住房困难是政府公共服务的一项重要职责，明确要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。2007年，住房保障制度建设取得突破性进展。

2007年，在廉租房制度建设方面，安排廉租住房资金77亿元，超过历年累计安排资金的总和；累计改善了68.1万户低保家庭的居住条件。中央财政安排51亿元专项补助资金。经济适用住房制度得到逐步改进和规范。住房公积金制度支持职工解决住房困难的作用得到发挥。截至2007年10月末，全国缴存住房公积金的职工累计超过1.1亿人，累计缴存住房公积金1.54万亿元，累计支持了4200多万职工改善住房条件，还为廉租住房制度建设提供了100多亿元资金。

未来房地产政策重点与发展趋势

继续推进住房保障制度建设，解决低收入家庭住房困难，同时探索解决中等收入家庭住房问题的途径

国发24号文颁布之后，解决低收入家庭住房困难问题有了明确的政策依据。从目前已颁布的政策分析，现阶段我国住房政策的取向大致是：低收入家庭主要通过廉租住房制度和经济适用住房制度解决，以廉租房制度为主；中等收入家庭根据各地实践可以采取限价商品房等办法解决；高收入家庭主要通过市场解决。

一是落实住房保障的工作机构，完善工作机制。住房保障工作机构的建设是建立健全廉租住房保障制度的重要组织保证。2007年，中央编办已批准建设部单独设置住房保障司。今年的政府机构改革中，国务院提出组建住房和城乡建设部，其目的之一也是为了深入推进住房制度改革，加快建立住房保障体系，解决低收入家庭住房困难。

二是继续完善和改进廉租房制度和经济适用住房制度。要实现国发24号文件提出的住房保障目标，重在落实有关政策，关键则在于确保廉租住房和经济适用住房的资金投入和土地供应。

三是积极探索帮助中等收入家庭解决住房问题的途径。目前地方主要通过“政府扶持、市场运作”方式发展限价商品房来帮助中等收入家庭解决住房问题。有的地方还探索建设经济租用房的方式，即由政府提供政策支持，用市场的办法建设和经营租赁，供给对象主要是当地中等收入家庭。限价房如何定位，如何完善限价房有关配套政策，经济租用房能否推广，这些问题有待进一步通过实践探索加以解决。

继续贯彻落实房地产调控，抑制房价过快上涨

房价大幅波动对经济运行和民生都有重大影响，既不利于国民经济稳定运行，也不利于居民解决住房问题和持有住房资产。因此，房地产调控首要目标就是稳定房价，防止房价大起大落。从当前来看，抑制房价过快上涨仍是房地产调控的主要任务。

一是落实编制和公布住房建设规划。及时向社会公布住房建设规划，有利于稳定消费者心理预期；同时，公布住房建设规划也是实施土地供应规划的基础，有利于落实住房建设的土地供应。

二是加大住房供应结构调整的力度。2007年，关于“90/70”的要求总体情况落实较好，全国平均达到了55％。在此基础上，2008年要继续调整住房供应结构，平衡供需矛盾，稳定房价。从长期看，“90/70”的要求也是建设节约型社会和我国资源、能源和环境约束的客观要求。

三是继续开展房地产市场秩序专项整治工作。通过严格房地产企业市场准入管理，加强市场行为监管，依法查处恶意炒作、哄抬房价、捂盘惜售等扰乱市场秩序行为。

《物权法》颁布实施将对房地产发展带来深远影响

2007年 月16日，十届人大第五次会议通过了《物权法》，自2007年10月1日起施行。《物权法》的有关规定，将对房地产发展带来深远影响。

一是在权属登记方面，要求建立不动产统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法，避免分散登记带来的混乱局面；改进登记方式和程序，用预告登记、更正登记、异议登记等新的登记方式更好的保障业主权益；更加重视不动产登记簿的作用，将不动产登记簿作为不动产物权的法律依据；进一步明确了登记机构的审查和赔偿，有利于更好的保护物权。

二是在土地征用房屋拆迁方面，更加注重“公共利益”目的，更加注重用公开公正的程序来保障公共利益的实现，更加注重对被征用拆迁人的公平补偿。特别指出，征收居民房屋的，还应当保障被征收人的居住条件。《物权法》的有关规定将会改变现有拆迁模式，有利于减少拆迁纠纷。

三是在物业管理方面，提出建筑物区分所有权概念；进一步对业主和业主大会的活动和运作规则进行了规定；明确了公共维修资金的权属关系和使用管理；对道路、绿地、公用设施、车位车库等权属争议较大的问题进行规定，还提出改变住宅性质的实施条件和程序。这些规定有利于更好的解决当前物业服务中的实践问题，保护业主权益，促进物业服务的发展。

（作者系建设部政策研究中心办公室副主任兼战略研究处处长）

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